Сдача квартиры в субаренду

Нюансы субаренды земельных угодий

Разбираясь с понятием о том, что такое субаренда земельного участка, следует учитывать, что различают несколько видов угодий, каждый из которых имеет свои нюансы при оформлении его передачи в пользовании. Если земля находится в собственности у физического или юридического лица, то они вправе передать её, при условии использования в соответствии с регламентированным целевым назначением. Если земельные угодья находятся в муниципальной собственности, то сдача в аренду или в субаренду возможна только после проведения торгов. Субарендатором становится субъект, выигравший торги.

Сдача земли в аренду

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст. 445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Вариант N 1. Имущество передали по договору безвозмездного пользования (ссуды)

Как следует из названия самого договора безвозмездного пользования, имущество по нему можно передать своему партнеру на временное пользование бесплатно. Причем заключить такой контракт разрешается на любой срок или даже бессрочно, законодательство никакого запрета не устанавливает (п. 2 ст. 689 и п. 2 ст. 610 ГК РФ). Но по кругу лиц, которым разрешено передавать объект в ссуду, есть ограничения, установленные п. 2 ст. 690 ГК РФ. Так, коммерческая фирма не может передавать имущество в безвозмездное пользование своему руководителю, а также учредителям

При этом неважно, какими лицами являются собственники: физическими или юридическими. Запрет действует на всех

Значит, ваша фирма на УСН может передать имущество в ссуду только фирмам, которые не участвуют в ее капитале. Или физлицу либо бизнесмену, который не является ее руководителем или учредителем. А вот если вы предприниматель на «упрощенке», то можете передать имущество в безвозмездное пользование любому гражданину или бизнесмену. А также той фирме, в которой, например, являетесь учредителем.

На заметку. Коммерческая фирма не может передать по договору ссуды имущество своему руководителю и учредителям (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Теперь о последствиях договора ссуды. Несмотря на то что плата по договору не устанавливается, для того, кто это имущество получает, сделка не является однозначно выгодной. Дело в том, что у получателя возникает доход в размере рыночной цены аренды за аналогичное имущество (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ). Поскольку считается, что у него появляется выгода от того, что он пользуется объектом бесплатно (Письма Минфина России от 25.08.2014 N 03-11-11/42295 и от 03.02.2014 N 03-11-11/4042). Соответственно, если такой доход не будет показан, налоговики сами посчитают его и доначислят единый налог при УСН. Оспорить такое решение контролеров не удастся даже в суде. Так как по этому вопросу на данный момент сложилась положительная судебная практика в пользу налоговых инспекторов (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2015 N А60-52450/2014 и п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98).

Суть вопроса. Получателю имущества по договору безвозмездного пользования (ссуды) следует при налогообложении отразить доход в размере рыночной стоимости аренды аналогичного имущества (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ).

Что касается самой рыночной цены аренды, то подтвердить ее арендатор вправе справкой, составленной самостоятельно. Оформить такую справку можно на основании информации об аренде за аналогичное имущество (п. 9 ст. 105.7 НК РФ). Эту информацию можно взять из СМИ или из других договоров аренды с прочими фирмами и бизнесменами. Но, чтобы избежать споров с налоговиками, лучше за расчетом рыночной цены обратиться к независимому оценщику. И уже на основании его заключения отразить доход от безвозмездного пользования имуществом.

Когда именно отражать доход в налоговом учете, законодательством не разъяснено. Если был заключен договор ссуды на определенный срок, можно сразу же на дату получения имущества (когда был составлен акт приема-передачи) учесть доход в размере рыночной цены аренды за весь период (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Или же отражайте доход ежемесячно либо на конец каждого отчетного периода, если срок договора безвозмездного пользования не известен.

Обратите внимание! Рыночную цену аренды можно посчитать самостоятельно. Но лучше для этого обратиться к специалисту — независимому оценщику

Пример. Отражение в бухгалтерском и налоговом учете при УСН имущества, полученного в безвозмездное пользование (ссуду)

ООО «Весна» применяет «упрощенку». 14 сентября 2015 г. фирма получила в безвозмездное пользование по акту приема-передачи от своего учредителя оборудование стоимостью 600 000 руб. По данным независимого оценщика, аренда аналогичного имущества стоит 30 000 руб. в месяц. Посмотрим, как бухгалтер ООО «Весна» отразила получение оборудования в бухгалтерском и налоговом учете. В бухучете бухгалтер поставила имущество за баланс проводкой:

14 сентября:

Дебет 001

600 000 руб. — принято к учету оборудование по договору безвозмездного пользования (на основании акта приема-передачи).

В налоговом учете бухгалтер признала доход от безвозмездного пользования оборудованием 30 сентября в размере рыночной цены аренды — 30 000 руб. И отразила эту величину в графе 4 книги учета так, как показано ниже.

Порядок налогообложения

Результатом сдачи в аренду недвижимости является получение прибыли арендодателем или субарендодателем. Законодательные нормы определяют необходимость оплачивать налоги с любого полученного дохода, и этот источник не является исключением. Субаренда не относится к категории посреднических услуг, которые оказывают в этой сфере агентства недвижимости. Это обуславливает различия в порядке налогообложения. Физические лица обязаны оплатить в государственную казну 13 процентов от полученного дохода, тогда как для юридических лиц применяются ставка налогообложения 6 процентов и страховые взносы. Невыполнение налоговых требований может повлечь наказание штрафными санкциями, размеры которых достигают 500000 рублей. Злостные нарушители, или при отсутствии у них в полном объёме суммы штрафа, могут лишиться свободы до 3 лет.

Существующие риски

Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.

Кроме того риск для наймодателя будет в том что, соглашение заключается без его участия, и он часто может быть не в курсе, кто живёт в квартире и предполагать возможный ущерб. Рекомендуем составлять договор с участием хозяина квартиры, чтобы видеть субарендатора (трёхсторонний).

Для арендатора – риск расторжения аренды ранее согласованного временного срока. Тогда субарендатор должен покинуть помещение, раньше времени, а субарендодатель компенсировать неустойку человеку.

Не стоит забывать что, за причинённый ущерб недвижимости ответственность перед его собственником несёт арендатор.

Порядок разрешения споров

При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.

Если сторона не внемлет словам, пригласите грамотного юриста и организуйте трёхстороннюю встречу. Разумеются диалог нужно вести без скандала.

В случае, если все эти средства будут исчерпаны – следует обратиться в суд, который разберётся в проблеме. При соблюдении всех условий составления документа – время судебного заседания пройдёт быстрее, а решение будет вынесено в интересах истца.

Сроки действия соглашения

Поскольку договор субаренды является второстепенным после первичного арендного соглашения, поэтому все его условия должны быть согласованы. Срок сотрудничества в нём не может быть превышен сроков действия договора, составленного владельцем имущества. Следует также учитывать условия досрочного расторжения соглашения и обязательно отразить идентичную информацию во вторичных документах. Чтобы избежать недоразумений и спорных ситуаций, которые наверняка коснутся и финансовой стороны, рекомендуется все нюансы субарендного сотрудничества согласовать с основным арендатором.

Согласование оплаты

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно

Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

• порядок оплаты,
• условия совершения,
• сроки.

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Как оформить

Принципы проведения процедуры аренды идентичны с операциями по субаренде

При оформлении субарендных отношений обязательно заключение двух соглашений. Основным документом является договор аренды, в котором должен быть раздел с указанием права арендатора на пересдачу предмета соглашения. Договор субаренды – это документ, регулирующий отношения предыдущего и нового арендаторов. Он не может быть составлен без первичного арендного договора. Участниками сделки являются лица:

• арендодатель, являющийся собственником имущества;
• арендатор-лицо, пользующееся имуществом арендодателя, который также является субарендатором;
• субарендатор — сторона, оформившая в пользование через арендатора движимое или недвижимое имущество.

Сроки договора аренды

Как и любой договор аренды нежилого помещения, договор аренды места под торговый автомат может заключаться на любой срок, либо быть вообще бессрочным (заключенным на неопределенный срок).

Для вендинга наиболее выгодны краткосрочные договоры с последующей пролонгацией (в идеале,  от 3 до 11 месяцев). Такие договоры аренды не требуют госрегистрации, к тому же так проще сняться с плохого места.

Долгосрочные договоры, то есть договоры аренды сроком от 1 года, требуют обязательной государственной регистрации и оплаты арендодателем госпошлины (для ООО 7500 рублей).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, тоже имеет свой недостаток – любая из сторон может без объяснения причин расторгнуть соглашение, предупредив другую сторону за 3 месяца. К его преимуществам относится – отсутствие регистрации.

Как сдавать квартиру посуточно и с чего начать

Принимая решение о получении пассивного дохода от недвижимости, необходимо не только изучить правила съема квартиры посуточно, но и ответственно подойти к юридической стороне, следуя законодательству.

Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду

Чтобы избежать в будущем неприятных моментов, нужно сразу учитывать все тонкости ведения бизнеса на посуточной аренде квартир. Физическое лицо обязано ежегодно платить налог на доход 13% от заработка.

Если объектов недвижимости больше трех, доход стал постоянным и регулярным, такая деятельность должна быть легализована. Оптимальной формой является регистрация ИП и работать по упрощенной 6% системе налогообложения. Формальной работы прибавится, зато, в случае спорной ситуации с арендатором, претензии могут быть подтверждены документально. Кроме того, пока выплаты поступают в Пенсионный Фонд, начисляется трудовой стаж.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Чтобы правильно оформлять отношения, заключать договоры с постояльцами, необходимо подготовить документы, которые нужны для сдачи квартиры посуточно:

• Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРИП), если квартира собственная.
• Документ, на основании которого перешло право собственности (договор купли-продажи, наследование и другие правоподтверждающие основания).
• Список зарегистрированных по адресу объекта.
• Нотариально заверенное согласие на аренду, если есть другие собственники.
• При работе в субаренде первичный договор аренды.
• Согласие собственника на сдачу в субаренду, если прописано в условиях первичного договора.

Как и какие налоги платить

Физические лица подают налоговую декларацию по форме 3НДФЛ по месту регистрации (заполнить ее можно на сайте в электронной форме) до 30 апреля, а до 15 июля рассчитать и оплатить сумму налога в банке по реквизитам налогового органа.

Индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогов отчисляют 6% дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. Налоговая декларация для уплаты предоставляется по итогам квартала, раз в квартал производится оплата. Кроме этого, предприниматель уплачивает взносы во внебюджетные фонды и страховые фонды. Если сотрудников нет, ставка фиксированная 32 385 руб.

Типовой договор посуточной аренды квартиры с арендатором

Документ заполняется в двух или трех экземплярах, если к сделке привлекается посредник или нужно нотариально заверить договор. У каждой стороны остается экземпляр. Юридически грамотно составленный, именно этот документ позволит предъявлять претензии и возмещать ущерб, если возникнет прецедент.

Стандартный договор содержит разделы:

1. Суть документа с указанием адреса квартиры, ее параметры и срок проживания.
2. Цена за сутки и за весь период.
3. Время заселения и освобождения помещения.
4. Права и обязанности. В этой части прописать главные обязанности арендатора о внесении платы, поддержании порядка, соблюдении норм проживания в многоквартирном доме.
5. Ответственность. Указать штрафы за просроченную оплату и компенсацию расходов при поломке оборудования и порче имущества.
6. Паспортные данные сторон, подписи, дата.

Дополнительные разделы добавляются по необходимости. Чем больше нюансов при сдаче  квартиры посуточно отражено в договоре, тем выше вероятность, что квартира сохранит первоначальный вид и будет возвращена в хорошем состоянии. В приложение к договору составить перечень передаваемого имущества с указанием стоимости, подпись акт приема-передач у арендатора.

Сдача квартиры через агентство или доверенное лицо

Не имея опыта ведения бизнеса, основанного на посуточной аренде квартир, будет более безопасным и эффективней начать при поддержке агентства или доверенного лица, а уже спустя время перейти на самостоятельную работу. Сдать через агентство посуточно квартиру, находящуюся в собственности или субаренде, значит доверить профессионалам взять на себя все технологические процессы — поиск жильцов, уборка, мелкий ремонт, составление и подписание договоров. Подписывая договор на условиях доверительного управления, большой процент дохода остается у агентства, но такая форма взаимодействия все равно выгодней долгосрочного найма на 10 — 30%.

Если обратиться к посредникам на этапе поиска жильцов и оформления документов, доход увеличится. Комиссионные проценты по каждой сделке в большинстве случаев ложатся на съемщиков, которые обратились в агентство.

Предмет договора

Под торговый автомат обычно арендуется торговое место площадью 0,3-1 кв. м.. В договоре аренды арендодатель (собственник места или другое ответственное лицо) передает указанную площадь во временное пользование арендатору (оператору).

Есть здесь и тонкий момент: так как арендуемая площадь слишком мала, то, в случае судебных споров, есть вероятность, что договор будет признан незаключенным по причине отсутствия предмета договора. Другими словами, из текста договора непонятно, что именно мы арендовали.

Поэтому, при заключении договора аренды, рекомендуется, в качестве приложения, прикреплять подробный план помещения/этажа с выделением места установки автомата другим цветом.

Кроме того, в случае перемещения торгового автомата в пределах одного здания, в договор желательно внести изменения, либо перезаключить его.

Место установки должно быть детально описано в договоре. Следует указать:

• адрес, этаж, наименование организации
• инвентарный номер, функциональное назначение
• площадь в кв. м.
• план нежилого помещения с указанием арендуемой площади
• акт приемки-передачи или любой другой документ о передаче недвижимого имущества арендодателя по временное пользование арендатору..

Недостатки договора аренды

Возможно, что у большинства опытных операторов, предыдущий пункт об обязанностях Арендодателя вызвал саркастическую улыбку. Что ж, такова идеальная картинка, к которой необходимо стремиться при заключении договора об аренде.

В реальной практике часто все выглядит несколько иначе – арендодателя интересует исключительно материальный аспект, но никак не наши торговые автоматы.

В результате:

• Только материальная заинтересованность арендодателя ведет к политике «кто больше заплатил – того и место»
• Гарантии, что рядом не встанут конкуренты с аналогичными автоматами, в большинстве случаев, нет никакой, так как основная цель арендодателя – заработать.
• Арендодателю нет никакого дела до работы оператора, лишь бы своевременно платил и не создавал проблем. Информирование о поломках (в том случае, если нет удаленного мониторинга) становится жестом доброй воли охранников, уборщиц, продавцов соседних павильонов и прочих сердобольных людей (и не всегда за чашечку эспрессо).

Но наши люди приспосабливаются к работе в любых условиях, тем более, что есть неплохие места (например, Торговые центры, ТРК), где альтернативы договору аренды просто не существует.

Вместе с тем, есть и другие типы торговых точек, и там, при установке торговых автоматов, у оператора есть выбор способа оформления отношений с собственником помещения. Альтернативами договору аренды могут быть, к примеру, договор комиссии, договор размещения, либо договор оказания возмездных или безвозмездных услуг. О них я расскажу с следующих материалах Вендоведа.

Спасибо за внимание

Возможные риски бизнеса

В любом бизнесе есть свои риски, в идеале лучше стараться их избегать или хотя бы минимизировать ущерб от них. В нашем случае могут наступить следующие риски:

• стихийные риски (пожар, наводнение);
• риски гражданской ответственности (кража, порча имущества, долг за оплату аренды);
• мошенничество;
• экономические риски (отсутствие спроса);
• субаренда.

Основной договор, который гарантирует социальную и правовую защиту выступает договор аренды, подписанный с обоих сторон. Поэтому при заполнении данного договора указываете паспортные данные, адрес, подробную информацию объекта: можно указать площадь, состояние, приложить фотографии и опись имущества, прописать штрафные санкции за испорченное имущество.

Дополнительно прописать некоторые спорные нюансы, например, кто будет заниматься мелким текущим ремонтом, как будет происходить оплата коммунальных платежей и т.п.

Так как дом часто любят снимать на празднование дня рождения, нового года или для корпоративной вечеринки, есть риски, что может пострадать ваше имущество. Когда дом арендует семья, то как правило, от них меньше беспокойства, они более бережно относятся к имуществу, выполняют мелкий ремонт самостоятельно, но учтите, в семьях бывают четырехлапые питомцы, которые могут изрядно подпортить мебель и ковры.

Обязательно застрахуйте свой дом. Страховые компании не очень любят страховать сдаваемое в аренду жилье, поэтому в этом случае страховой платеж будет выше, чем обычно, но страховка компенсирует ваши затраты в случае нанесения ущерба.

Как видим, аренда дома-одна из сфер бизнеса, приносящая стабильный пассивный доход. Развивать его можно как в мегаполисах, так и в глубинке.  Но не стоит забывать главные правила:

1. заключение договора должно быть обязательным, это гарантия в спорных ситуациях;
2. при сдаче в аренду учитывайте все факторы, которые могут повлиять на цену аренды;
3. старайтесь не затягивать простои недвижимости-вы теряете деньги.

Вложенные инвестиции в недвижимость-это беспроигрышный и прибыльный вариант.

Желаем вам добросовестных клиентов и удачи!

Субаренда нежилого помещения

Оформляя отношения о передаче в пользование собственности через посредника, следует уяснить, что такое субаренда нежилого помещения и какие правовые нормы, регулирующие процедуру, которая должна быть оформлена документально. В контракте следует отразить разделы:

• описание предмета сделки с указанием его территориального расположения, регистрационного адреса, целевого предназначения и площади застройки с учётом общих и передаваемых в субаренду величин;
• условия эксплуатации;
• срок действия договора;
• способы проведения финансовых операций и график платежей;
• ответственность сторон;
• способы решения спорных и конфликтных ситуаций.

Субарендатору рекомендуется ознакомиться с основным договором аренды, в качестве приложения к которому обязательны кадастровый паспорт на недвижимость, свидетельствующий о том, что объект зарегистрирован в государственной базе и акты приёма-передачи предмета договора арендатору. Если контракт оформляется на временной период, превышающий 12 месяцев, то обязательна его государственная регистрация, после проведения которой, документ становится актуальным. Во вторичном договоре не может быть указан срок, превышающий временные рамки основного контракта. Не допускается автоматическое пролонгирование отношений, поэтому их новый этап должен быть оформлен с соблюдением норм документооборота.

Обязанности Арендодателя

1. Предоставление места под торговый автомат, а также предоставление свободного доступа (в идеале круглосуточного) к месту установки.
2. Предоставление доступа к необходимым коммуникациям – к электропитанию, воде и другим необходимым оператору ресурсам.
3. Обеспечение чистоты на месте установки, организация уборки торговой точки.
4. Информирование арендатора о неисправностях в работе автоматов
5. Обеспечение сохранности торгового оборудования (от кражи и вандализма)
6. Отказ от размещения торговых автоматов с пересекающимся ассортиментом в непосредственной близости от места установки.

Понятие субаренды жилого помещения

Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.

Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.

Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды

Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.

Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.

Каким законом регулируется

Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.

Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.

И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.