С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

Что делать, если арендатор не платит за аренду?

В случае возникновения просрочки по арендным платежам арендодателю необходимо придерживаться соблюдения законных мер по истребованию денежных средств с арендатора.

Во-первых, найдите и перечитайте Ваш договор аренды

Что указано в пункте о порядке расчетов и внесении арендной платы? А также обратите внимание на пункт о досрочном и одностороннем расторжении договора аренды. Возможно в Вашем договоре уже прописан порядок разрешения спора, если арендатор не платит

В таком случае стоит действовать так, как прописано в Вашем договоре.

Если же договор написан на скорую руку и в нем постоянно фигурирует фраза «в соответствии с законодательством РФ», то придерживаться стоит общего процессуального порядка разрешения данной неприятной ситуации.

Арендаторы могут делиться на три типа.

1. Тот, кто платит за аренду исправно, но в этот раз задержал оплату и попросил отсрочку платежа. Это самый лучший тип арендаторов. Но если арендатор просит отсрочку, то обязательно попросите оформить расписку. Отсрочка платежа должна быть зафиксирована в письменном виде.
2. Тот, кто платит относительно исправно, время от времени задерживает оплату, ссылаясь на свою забывчивость или задержку зарплаты. Если Вас не устраивают такие платежи арендатора, то нужно написать претензию с требованием перестать задерживать оплату, посчитать неустойку, которую Вы можете получить от арендатора за каждый день просрочки арендной платы, и прописать ее в этой претензии. После этой меры такой арендатор будет ответственно платить согласно графику платежей, ведь зачем ему переплачивать за неустойку?

Неустойка может быть предусмотрена Вашим договором аренды. Если не предусмотрена, то применяются правила Гражданского Кодекса РФ. То есть неустойку можно требовать все равно, вне зависимости от того, предусмотрена она договором или нет.

Если Вы затрудняетесь в подсчетах неустойки или не можете правильно истолковать пункты Вашего договора, то помочь может наш юрист.

3. И третий тип арендатора — это злостный неплательщик арендной платы, который не отвечает на Ваши звонки и сообщения, не выходит на связь. Такие арендаторы могут самовольно освободить помещение и съехать, не заплатив.

Работать с такими злостными арендаторами приходится в особом порядке. О нем поговорим чуть ниже.

Страховка для арендодателя

Главный способ защиты собственных интересов для владельца помещения – грамотно составленный договор аренды. В нем должно учитываться максимальное количество возможных конфликтных ситуаций и способов выхода из них.

Большая часть взаимоотношений арендодателя и арендатора регулируется гражданским кодексом, указывающим на большинство обязательных пунктов договора. Но и здесь есть определенная свобода действий в области определения сроков оплаты аренды, возможность субаренды или ремонта.

Существует несколько наиболее действенных способов защитить интересы арендодателя:

• Депозитный или обеспечительный платеж.
• Возможность удержания имущества арендатора в счет накопившегося долга. Необходим точный список.
• Поручительство. Если арендатор – юридическое лицо и он не желает расторгать договор, обещая в определенные сроки погасить задолженность, возможно заключить договор поручительства с непосредственным главой компании. В таком случае именно он лично будет отвечать за исполнение финансовых обязательств компании перед владельцем помещения.

В любых спорах с нерадивыми арендаторами стоит в первую очередь использовать законные инструменты. Таким образом возможно проблема решается несколько дольше, но зато арендодатель точно получит полное возмещение средств.

Ссылки по теме:

Каждый арендатор должен заранее узнать о съезде нанимателя

В любом договоре аренды указано, сколько предварительных уведомлений про съезд с квартиры должен получить арендодатель от нанимателя. Если договор подписывался на определенный период времени и этот срок постепенно подходит к концу, то извещать собственника квартиры не нужно. Однако из вежливости нужно позвонить своему арендодателю, чтобы он узнал, что квартира уже пустует и что можно заниматься поиском новых клиентов.

В некоторых случаях, когда срок аренды помещения подходит к концу, наниматель начинает задерживать съезд и продолжает оплачивать свое проживание в квартире. Он имеет право выждать от 15 до 30 дней после окончания действия договора аренды, после чего можно извещать собственника квартиры про отъезд.

Если это не будет сделано, то арендатор имеет право требовать оплату за проживание в следующем месяце.

Но что делать, если нанимателю нужно съехать досрочно? В таком случае нельзя пускать проблему на самотек. Обязательно нужно связаться со своим арендодателем, которому нужно озвучить причины досрочного выезда из квартиры. Вполне вероятно, что владелец жилья пойдет навстречу и разрешит съехать раньше, без внесения оплаты за проживание. Если его не устраивает такое развитие событий, то следует постараться и найти нового арендатора, который компенсирует возможный финансовый ущерб собственнику.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон

Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Ситуации

Что делать, если не заключался договор?

С юридической точки зрения, требовать от съёмщика оплаты за помещение при условии, что нет договора, незаконно, так как факт возмездного пользования помещением должен быть подтвержден договором аренды. Поэтому необходимо попросить арендатора заключить договор аренды задним числом и после этого требовать уплаты арендной платы в рамках закона.

Второй вариант — попросить съехать такого арендатора.

Отказ от возврата арендованного имущества

Даже если Вы расторгли договор аренды в одностороннем или в судебном порядке, а арендатор все равно не возвращает имущество, то это не освобождает арендатора от платежей, которые возникли после расторжения договора аренды. Так как фактическая эксплуатация помещения является основанием для взыскания арендной платы, несмотря на факт расторжения договора аренды.

Если арендатор самовольно покинул помещение

В случае, если арендатор осуществил задолженность по договору аренды и самовольно покинул помещение, не предупредив арендодателя и не расторгнув договор, то такое освобождение помещения не является основанием для освобождения от уплаты арендных платежей.

Если арендатор не платит в связи с прекращением срока действия договора

Если срок аренды истек, а новый договор не заключался, и при этом арендатор пользуется помещением, то данные обстоятельства не освобождает его об уплате аренды. Так как в силу закона или договора, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, в случае если ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть договор аренды.

Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды?

В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например: 

• получение более выгодного предложения от третьей стороны;
• блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы; 
• несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации; 
• резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.

В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий. 

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Расторгнуть договор в судебном порядке можно по общим основаниям, которые применяются для любых договоров и по специальным основаниям для аренды.

Общие основания:

• недобросовестное поведение контрагента, которое выражается в существенном нарушении условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

• существенное изменение обстоятельств, при которых продолжение договорных отношений лишает сторону выгоды, на которую она вправе была рассчитывать при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Для расторжения договора аренды по иску арендатора есть также четыре специальных основания (ст. 620 ГК РФ). По требованию арендатора суд может досрочно расторгнуть договор аренды, если:

1. арендодатель не предоставляет имущество арендатору либо создает препятствия для его использования;

2. у арендованного имущества есть недостатки, которые препятствуют его использованию и не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и арендатор не должен был обнаружить их во время осмотра имущества;

3. арендодатель не делает капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а если их в договоре нет — в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Договор может предусматривать иные случаи расторжения договора в судебном порядке.

Арендатору следует учитывать, что при обращении в суд потребуется собрать доказательственную базу наличия вышеуказанных оснований для расторжения договора.

Экономические санкции и их влияние на финансовое положение арендатора, как правило, не признаются существенным изменением обстоятельств: суды относят их к предпринимательским рискам.

Досудебный порядок урегулирования спора является обязательным (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Примерный текст требования о расторжении договора из-за несоблюдения арендодателем обязательных требований и правил пожарной безопасности

«Настоящим требуем расторжения Договора аренды № 12-2021/18 от «01» декабря 2021 г. в связи с выявленными нарушениями требований пожарной безопасности, выявленным по результатам проверки Государственного пожарного надзора. Имущество, переданное в аренду имеет недостатки, препятствующие его использованию, а именно, перегородки и межэтажные перекрытия выполнены из дерева, что исключает размещение в помещении магазина согласно требованиям пожарной безопасности.

На основании вышеизложенного в нарушение условий договора арендодатель содержит имущество в ненадлежащем состоянии и нарушает требования пожарной безопасности.

Требуем расторгнуть договор в досудебном порядке на основании п.2 ст.620 ГК РФ. Просим сообщить о принятом решении в 7-дневный срок со дня получения настоящего письма. В случае вашего отказа расторгнуть договор или неполучения ответа в указанный срок будем вынуждены обратиться в суд».

Арендатору необходимо отправить арендодателю требование почтой заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью и отследить дату вручения адресату.

Пример из практики. По условиям договора арендатор может съехать только после окончания срока аренды

Компания «ПроМакс» заключила договор аренды для торговли смартфонами на территории торгового центра. Внесудебный отказ от исполнения договора не предусмотрен. Более того, в договоре указано, что арендатор вправе съехать только по истечении его срока действия.

Поставки товара приостановлены по причине санкций. Администрация ТЦ отказалась от предложения расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Однако юристы пояснили арендатору, что отказ от прав, предусмотренных законом, ничтожен. Также им удалось найти основание для расторжения договора в судебном порядке. В помещении не производился капитальный ремонт более 10 лет. При этом у арендодателя нет финансов, чтобы произвести его в ближайшие месяцы. Компания воспользовалась правом, предусмотренным п. 3 ст. 620 ГК РФ, и направила досудебную претензию с требованием расторгнуть договор по причине непроведения капитального ремонта. Арендодатель удовлетворил требование арендатора в досудебном порядке.

Если разногласия не удалось урегулировать в досудебном порядке, арендатор вправе обратиться в суд.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
• Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

• О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
• О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

• Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
• Объект, передаваемый по акту.
• Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

• Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
• Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

• Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
• Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
• Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
• Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

«Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

• Полное название судебного органа.
• Личные данные сторон.
• Существенные условия арендного соглашения.
• Требование о прекращении договора.
• Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

• Копию арендного соглашения.
• Чек об оплате госпошлины.
• Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

• Составить соглашение о расторжении договора.
• Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

• Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
• Ожидает ответа 30 календарных дней.
• Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре

Судебные разбирательства

При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.

К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.

Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.

Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.

В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.

К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.

По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

• Для ИП – по месту постоянной регистрации.
• Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

• Подаваться в письменной форме.
• Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
• Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
• Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

1. Копия договора.
2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).