Как зарегистрировать договор аренды помещения в росреестре

Договор аренды. Предмет договора

Предмет аренды является единственным существенным условием договора аренды. Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды должен содержать информацию, которая позволит установить конкретное имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такая информация в договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято считать не согласованным. А значит и сам договор будет считаться незаключенным.

Объектами аренды могут выступать земельные участки, иные природные обособленные объекты, здания, оборудование, предприятия, сооружения, транспортные средства и другие предметы, которые не теряют свои натуральные свойства в результате их использования. В качестве предмета договора аренды выступают индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, представляющие как движимое, так и недвижимое имущество.

Договор аренды земельного участка имеет свои особенности. Особенно, что касается порядка его заключения. Эти правоотношения регламентирует Земельный кодекс РФ. Договор найма жилого помещения, проката и лизинга также имеют свои нюансы и специфику.

Предмет сделки

Что это — предмет сделки? Это объект, который на основании гражданско-правового договора аренды переходит во владение нанимателю. Согласно статьям 606-670 Гражданского Кодекса, предметом сделки может быть только объект, который в процессе эксплуатации не теряет своих свойств.

Среди недвижимости, предметом сделки может быть квартира, частный дом или отдельная комната.

При сдаче квартиры в аренду указывается максимально полная информация:

адрес, по которому она находится;
все ее собственники и их подписи, разрешающие предоставление недвижимости для временного проживания другого лица;
будущие жильцы, у которых необходимо потребовать паспорта или для избежания неприятных ситуаций и случаев мошенничества;
описание состояния, в котором находится квартира, а также имеющаяся в ней мебель и техника, можно с подтверждающими фотографиями.

Также предметом сделки может быть:

Частный дом. От оформления документов на квартиру частный дом отличается необходимостью описания площади участка и сооружений на нем, которые могут передаваться новым жильцам во владение вместе с домом.Если земля уже обработана и на нем произрастают определенные фруктово-овощные культуры, это также указывается в составленном документе (обычно арендаторы оплачивают стоимость засева огорода и пользуются урожаем на свое усмотрение).
Комната. Отдельные комнаты могут сдаваться как с хозяином, проживающим в той же квартире, так и все комнаты могут быть во владении других жильцов. В зависимости от этого, прописывается порядок пользования санузлом и кухней, использование общего холодильника или наличие собственного.

СОВЕТ: В любом договоре найма должна быть прописана периодичность, с которой хозяин может посещать жилье для контроля его состояния.

Споры в суде

Каждая сторона, которая недовольна сотрудничеством, может составить исковое заявление для защиты своих интересов в суде. Имущественные арендные споры являются неотъемлемой частью многих судов.

Иски, которые подаются при арендных спорах, связаны:

с предварительным расторжением соглашения
с признанием недействительным заключенного договора
с необоснованным повышением платы за арендуемое помещение
с взысканием задолженности по договорным отношениям

Как правило, такие дела рассматривают арбитражные суды. В исковом заявлении нужно максимально точно изложить свою позицию и предоставить доказательства. Лишь малое количество людей может самостоятельно отстаивать свои интересы в суде, так как для этого нужны навыки. Рекомендуется нанимать юристов или адвокатов для достижения поставленных целей. Они смогут составить исковое заявление и самостоятельно подать его, представляя ваши интересы в суде.

Составление договора аренды нежилого помещения достаточно простой процесс, особенно если обе стороны добросовестно относятся к нему. Даже вместе с регистрацией он не занимает большого количества времени. Поиск соответствующего образца и изучение нормативно-правовых актов помогут без ошибок заключить сделку без помощи других людей.

Напишите свой вопрос в форму ниже

Условие о субаренде, перенайме и т.п.

Риски

Помещение может быть неоднократно пересдано неизвестным лицам, которые могут ухудшить его состояние или использовать его не в тех целях, которые вы изначально согласовали. По умолчанию арендатору нужно только ваше согласие, других ограничений нет (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Рекомендации

Не давайте согласие прямо в договоре и тем более заранее на все случаи субаренды, не зная, кому будут сдавать помещение. Потом не сможете отозвать согласие, придется менять договор (см. Позицию ВС РФ).

Оговорите дополнительные условия, при которых помещение можно сдавать в субаренду, перенаем и т.п. Например, согласие должно быть строго предварительным, с описанием условий сделки и касается также вторичной и последующей субаренды.

Срок аренды

Риски

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без объяснения причин, предупредив об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Долгосрочный договор (от года и больше) нужно регистрировать, иначе при продаже объекта вас могут выселить до срока. Аренда не сохранит силу (см. Позицию ВАС РФ).

Рекомендации

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2019 г.).

При заключении договора на срок от одного года договоритесь о его регистрации (кто делает и за чей счет).

Права и обязанности сторон

У каждого участника имеются права и обязанности, обозначенные в кодексах и нормативно-правовых актах. Для безопасности могут быть внесены дополнительные меры. Они помогут избежать разногласий в будущем, а также четко определить положение каждой стороны.

Для арендодателя важно выделить запрет о субаренде (если для человека это неприемлемо). Арендатор должен определиться с тем, кто оплачивает работы, связанные с ремонтом, обслуживанием и т.д

Это выделяется как дополнительные условия в соглашении об аренде. Каждый участник вправе добиваться выгодных и безопасных для себя условий.

Все эти условия могут быть включены по желанию. Они обсуждаются на этапах составления соглашения. Их появление зависит от согласия обеих сторон. Если оба участника понимают необходимость того или иного правила, то они обязательно добавляют его.

Нужен ли предварительный договор

Достаточно часто арендодатели начинают искать потенциальных арендаторов до момента, как будет окончено строительство помещения и получены требуемые бумаги. В таком случае он предлагает потенциальному клиенту заключить предварительный договор аренды нежилого помещения.

Составление предварительного договора

Для арендатора заключение этого соглашения единственный способ получить помещение в нужном районе и здании. Спрос на недвижимость для бизнеса в строящихся зданиях очень высокий. Предварительная сделка помогает быть уверенным в том, что после строительства будет заключен основной договор. Для арендодателя это способ получить прибыль еще на этапе строительства.

Необходимость заключения сделки определяется арендатором. Предварительное соглашение указывает на дату, когда будет подписан основной документ, именно в этом заключается его суть. Также в нем указываются штрафные санкции за невыполнение обязанностей. Как правило, предварительная сделка требует единовременной выплаты от арендатора к арендодателю. Иногда применяются другие способы оплаты.

Предварительные договорные отношения помогают арендаторам получить нежилое помещение в будущем торговом центре или другом здании, которое будет иметь высокую посещаемость. Как правило, такие постройки начинают арендоваться еще на этапе строительства. Для арендодателя выгода заключается в получении определенной суммы денег. Именно поэтому данный вид соглашений достаточно популярен.

Основные требования

Вопросы аренды на законодательном уровне регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ и подзаконными актами.

Договор аренды помещения между физическими лицами и между организациями оформляется письменно в двух экземплярах. Иначе соглашение признают недействительным (ст. 651 ГК РФ). Письменная форма необходима, если документ заключен на год и больше и подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).

Про сроки действия стороны договариваются самостоятельно. Исключение — если в аренду передают землю, водные ресурсы.

Бланк договора аренды нежилого помещения должен содержать подробную информацию о том объекте, который сдается:

адрес — город, улица, этаж здания, номер офиса, кадастровый номер (если имеется);
площадь — данные должны быть официальными, подтвержденными паспортом из БТИ, иными бумагами;
назначение — в зависимости от полученного разрешения: для бытовых целей или под склад, под офис, под магазин.

Если в соглашении нет детального описания нежилого помещения, в суде договоренность можно расторгнуть, поскольку стороны не согласовали условия временного пользования недвижимостью (ст. 607 ГК РФ).

Если аренда оформляется с последующей передачей права на имущество, то необходимо заключать соглашение о купле-продаже (ст. 609 ГК РФ и 624 ГК РФ).

Обязанности сторон

Раздел об обязанностях сторон является неотъемлемой частью подобных соглашений. При этом Стороны могут прописывать различные условия об обязанностях. Мы же выделим основные:

Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Офисом Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым помещением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать офисное помещение в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции помещения без согласия Арендодателя.
Использовать офис строго по целевому назначению.
Соблюдать правила техники безопасности находясь в помещении.
После окончания действия договора возвратить офисное помещение в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Продление договора

Риски

Если не согласовать условия о продлении договора, по окончании срока вы сможете его перезаключить, но, возможно, уже на других, менее выгодных условиях. Риск актуален, если у вас долгосрочные планы по бизнесу, а помещение вам согласились сдать, например, на 11 месяцев.

Если просто продолжите пользоваться помещением по умолчанию, договор будет возобновлен на неопределенный срок. Арендодатель сможет выселить вас, предупредив за три месяца (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Рекомендации

Лучше договориться о продлении договора в автоматическом режиме, без подписания дополнительных соглашений и новых переговоров.

Удобная для вас формулировка: «Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз».

Примечание:Рекомендуем зарегистрировать договор, если вы продлеваете его на год или больше.

Ошибки составления договора

Перечень типовых ошибок при составлении договоров аренды довольно длинный. Но основными считаются:

невключение в текст документа пункта об изменении (или неизменности) оплаты;
в договор вносится неполная информация об объекте недвижимости;
отсутствие приложений к документу (в том числе — доказывающих право арендодателя распоряжаться объектом);
договор (долгосрочный) не регистрируется;
нет пунктов, касающихся ремонта, оплаты коммунальных услуг.

Часто никак не зафиксирована и ответственность по договору аренды нежилого помещения — например, никак не прописаны права и обязанности сторон в случае порчи имущества в помещении.

Существенные условия договора

Законодательство выдвигает свои требования к каждому договору. Большинство из них обозначены в статье 432 Гражданского Кодекса РФ. В ГК указано, что в каждом документе должны быть обозначены:

стороны договора
объект аренды
размер арендной платы

Перечисленные условия именуются существенными. Они обязаны присутствовать в любом договоре, связанном с арендой. Эти условия являются неотъемлемыми и так или иначе отражаются во всех имущественных договорных отношениях.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателем выступает владелец помещения или иное лицо, которое имеет доверенность с полномочиями на передачу в аренду. Если у недвижимости несколько владельцев, то нужно согласие каждого, чтобы кто-то из них был способен осуществить представление интересов всех собственников. Интересы арендатора тоже могут быть представлены доверенным лицом.

Условия сделки

Объект сделки и размеры арендной платы обязательно выделяются в договоре. В документе обозначаются все данные имущества, передающегося арендатору, а именно:

адрес
наименование объекта
площадь
инвентарный номер

Размеры оплаты определяются между сторонами самостоятельно. Отсутствие согласования перечисленных условий приводит к тому, что документ считается незаключенным. Плата вносится периодически или единовременно. В оплату может быть включено обслуживание всех частей помещения. Расчет конкретного числа производится по какой-либо формуле, это может быть фиксированная оплата или вычисленная любым другим способом (встречаются варианты почасовой оплаты). Все детали обговариваются до составления соглашения.

Иногда в качестве существенного условия выделяют сроки аренды, но на самом деле они не являются таковыми. Их относят к дополнительным условиям. Если в соглашении не указаны конкретные данные о длительности, то это означает, что оно заключено на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Стороны договора аренды

В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.

Арендодателями, как правило, являются исключительно собственники имущества. Могут ими быть и лица, которые уполномочены сдавать это имущество в аренду собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. А недвижимого имущества — без его согласия.

Арендатором может выступать любое лицо. Но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями. А по договору договором бытового проката предпринимателем должен быть только арендодатель.

Какие виды существуют?

Соглашение социального найма

Договор социального найма предоставляет право на использование жилья на льготных условиях (бесплатно или по минимальной стоимости за содержание помещения) людям, которые в нем нуждаются.

Льготникам предоставляется муниципальное или государственное жилье, регулируются особенности социального найма ст. 60 Жилищного кодекса РФ.

Во второй части данной статьи говорится, что такой тип найма является бессрочным. Для получения такой помощи от государства необходимо относиться к категории малоимущих граждан и иметь документ, подтверждающий необходимость в жилье.

Обязанности у жильцов таких помещений такие же, как и при обычной аренде: за нарушение условий можно лишиться «крыши над головой».

Смотрите видео о договоре социального найма жилого помещения:

Договор социального найма и как получить от этого выгоду.

Коммерческий съем помещения

Коммерческая аренда подразумевает сдачу помещений под различные предприятия, организации и объединения, целью которых является систематическое получение прибыли. Они могут сдаваться под заведения питания, спортивные организации, магазины, банки, парикмахерские и многое другое и, конечно же, в этом случае составляется договор на оказание услуг.

ВНИМАНИЕ: К таким помещениям выдвигаются особенные требования, т.к. они должны быть выведены с баланса жилых и приобрести статус коммерческих

Стоимость таких помещений значительно выше.

Помимо классических требований, в договоре аренды прописываются все меры техники безопасности, которые обязан предпринимать арендатор для обеспечения сохранности имущества и помещения в целом.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

— Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

— Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит Юрий Романченко. — Такое условие является ничтожным. Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем. Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

— Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

— Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки. По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора. Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Договор аренды: форма и сроки

Договор аренды, который заключают физические лица на срок более одного года, а также, если одна из его сторон — юридическое лицо, требует обязательной письменной формы. Также обязательна письменная форма договора при аренде недвижимого имущества.

Если арендой предполагается выкуп имущества, то есть, перемена собственника, форма договора должна быть такой же, как при заключении договора купли-продажи подобного вида имущества.

Необходимо иметь в виду, что срок договора не входит в число его существенных условий. При этом установлено правило: если срок договора не указан (то есть, заключен на неопределенный срок), то каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако необходимо предупредить об отказе вторую сторону за I месяц (если недвижимость — за 3 месяца), если иное не предусмотрено договором или законом.

Следует различать срок действия договора аренды и срок, за который имущество нужно передать арендатору

Его соблюдение имеет важное значение. При непередаче имущества у арендатора возникает право потребовать возместить убытки и передать вещь

Либо требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендная плата

Арендная плата является обязательным условием любого вида договора аренды, плата за пользование имуществом осуществляется арендатором в порядке и на условиях, определенных договором. В случаях отсутствия в договоре порядка, условий и сроков внесения оплаты за аренду имущества, данные условия выполняются на основе заключения договоров аренды аналогичного имущества. Плата за аренду движимого или недвижимого имущества может быть установлена как в целом за объект аренды, так и за отдельные его части. Плата может осуществляться в виде:

фиксированной суммы платежей, вносимых арендатором единовременно либо периодически;
определенных услуг, предоставляемых арендатором на условиях договора аренды;
части доходов, плодов, продукции, которые были получены в результате аренды имущества;
передачи имущества в собственность на основании условий договора;
возложения на арендатора обязанностей, в рамках договора аренды, по улучшению арендованного имущества.

В договоре аренды по соглашению сторон условия оплаты могут быть прописаны в сочетании вышеназванных форм, а также иными условиями оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще 1 раза в год, если иные условия не предусмотрены договором аренды. Арендатор вправе требовать от арендодателя снижения размера арендной платы в случаях возникновения обстоятельств, а также ухудшения условий пользования и состояния имущества, за которые арендатор не несет ответственность. В свою очередь, арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения платы за аренду имущества (но не более, чем за 2 расчетных периода вперед) в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

Скачать образец типового договора аренды

Особенности договора аренды движимого имущества

К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:

Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.

Особенности оформления соглашения аренды нежилого помещения

Отдельно Гражданский кодекс не выделяет в системе договоров тип соглашения по аренде нежилого помещения. В этой связи норм, которые осуществляют регулирование таких правоотношений, не существует.

В судебной практике разбирательства такого рода регулируются с использованием общих положений об аренде. Здесь речь идет не только о зданиях и сооружениях, но и о другом движимом и недвижимом имуществе.

Юридически, договор – это соглашение в свободной форме, которое заключается между двумя (и более) сторонами, после чего между ними устанавливаются определенные правовые отношения. Прекращение или изменение таких отношений регулируется нормами гражданского права. Особое значение имеет тот факт, что стороны могут самостоятельно определять условия их дальнейших отношений, но данная свобода ограничивается действующими нормами закона.

Расторжение договора

Риски

Высока вероятность, что вас досрочно выселят из помещения при любом удобном случае, если арендодатель расширит список случаев для расторжения договора.

Рекомендации

В идеале формулировка для вас такая: «Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, установленным законом».

Если арендодатель хочет установить больше оснований расторжения по сравнению с законом, предложите сделать это зеркально для обеих сторон. Особенно это касается права на отказ от договора. Если у вас срочный договор и арендодатель настаивает на таком праве для себя, у вас оно тоже должно быть. Дополнительно можно установить плату за отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Читайте еще:

Аренда помещения: шаг за шагом
Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей по договору аренды офисного помещения

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В пунктах об ответственности можно указать множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 20% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Для чего нужен данный документ?

Данный документ нужен для фиксирования условий и требований каждой из сторон, а также для сохранения возможности обращения в суд при его нарушении. Наиболее распространенные ситуации, в которых наличие этой бумаги существенно повысит шансы на их разрешение даже без обращения в суд:

нарушение сроков оплаты (нанимателю, который «забыл» о том, что период внесения платежа уже прошел, документ это прекрасно напомнит);
нанесение значительного ущерба имуществу (если к нему приложено описание и другие доказательства, из которых можно сделать вывод, что виновник произошедшего – арендатор, можно добиться возмещения убытка в денежном эквиваленте;
в критических ситуациях, когда жильцы не хотят покидать помещение по истечению срока его сдачи, эти же сроки, прописанные в документе, дают возможность владельцу жилья открыть квартиру оставшимся у него комплектом ключей в присутствии правоохранительных органов и потребовать немедленно освободить помещение.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Расторгнуть договор аренды может любой участник, но при этом важно понимать, что в некоторых случаях расторжение может пройти без последствий, а в некоторых могут быть применены различные санкции. Это может быть решение суда или информация, которая указана в разделе «Ответственность сторон»

Договор, может быть, расторгнут как по решению самих участников сделки, так и в судебном порядке.

Рассмотрим основные причины расторжения договор:

По обоюдному решению сторон. В таком случае нет никаких штрафных санкций для участников;
Если договор заключен на неопределенный срок, расторгнуть его может любой участник, но при этом он должен предупредить о своем решении других участников за 90 дней

Предупреждение должно быть оформлено в письменном виде, также важно удостовериться, что получать ознакомился с данным письмом;

Со стороны арендодателя договор, может быть, расторгнут, если арендатор использует помещение не по назначению, портит имущество или не выполняет условий договора. Решение о расторжении принимается в суде;
Со стороны арендатора договора, может быть, расторгнут, если арендодатель нарушает условий договора или арендуемое помещение обладает дефектами, которые не были описаны в договоре.

Право на отказ от договора

Риски

Актуально для срочного договора. Без права на отказ вы не можете выйти из договора в любой момент, когда нашли возможность сдавать подороже. Придется или расторгать договор через суд, или пытаться договориться с арендатором (ст. ст. 619, 450, 310 ГК РФ).

Рекомендации

Включите для себя право на отказ в любой момент, если ваш договор — предпринимательский (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Арендатору это невыгодно, он будет возражать. Если вы в нем заинтересованы (например, он «якорный» арендатор), в качестве компромисса предложите установить для себя право на мотивированный отказ, например, при нарушении с его стороны условий договора, или плату за отказ в приемлемом для вас размере.

Нежелательно соглашаться на такие же права для арендатора, чтобы не лишиться в неподходящий момент стабильного дохода.

Проверка договора аренды

Зная возможные риски, перед тем, как подписать договор, вы должны знать, как проверить договор и на что стоит обратить внимание. Договор аренды нежилого помещения может быть заключен только в письменной форме

Бланк договора можно самостоятельно найти в интернете и заполнить его или обратиться к юристу за профессиональной консультацией

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен только в письменной форме. Бланк договора можно самостоятельно найти в интернете и заполнить его или обратиться к юристу за профессиональной консультацией.

Основные пункты договора аренды нежилого помещения

В договор аренды входит:

— Местоположение с прописанным адресом здания, где находится помещение, сдаваемое в аренду;

— Точное определение местоположения арендуемого помещения (корпус здания, номер этажа, комнаты, офиса);

— Размер арендуемого помещения. Площадь должна быть указана точно, как в техпаспорте;

— Прописывается цель использования арендуемого помещения (рабочий офис, склад для хранения, производственное помещение);

— Сумма платы за аренду, график и схема внесения средств;

— Период аренды.

Нюансы

● Если в документах не указан точный срок аренды, то договор будет иметь силу до момента официального расторжения. В таком случае говорят, что договор заключен на неопределенный срок.

● Оплата аренды не всегда ведется в денежном эквиваленте. Арендная плата может осуществляться:

— продуктами компании,

— оказанием услуг,

— передачей объектов в собственность арендодателя, либо во взаимную аренду,

— затратами арендатора на ремонт и оснащение арендованного помещения.

Но даже если аренда осуществляется бартером и оказанием услуг, размер платы должен быть отмечен в договоре в денежном эквиваленте.График оплаты оформляется в виде приложения к документу договора.

Юридическая помощь при составлении договоров аренды

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» — это правовая поддержка физических и юридических лиц на этапах составления, заключения, пролонгирования и изменения договора аренды. Специалисты агентства помогут оформить документ в соответствии с законодательством РФ. При необходимости мы подберем выгодную (с точки зрения налогообложения) альтернативу договору аренды.

Мы помогаем разрешить и конфликтные ситуации — составляем претензии по договору аренды нежилого помещения (задолженность, порча имущества), представляем интересы заказчика на досудебном этапе разрешения спора.

Условие № 1 – объект договора аренды

Первым условием, на котором в дальнейшем будет строиться вся сделка, является объект соглашения. Объектом выступает то помещение, которое будет передаваться во временное пользование, однако просто указать название и адрес строения недостаточно. Акт должен включать в себя все данные на арендуемое помещение. Речь идет о следующих параметрах:

точное положение постройки и самого помещения;
вид — помещение нежилого типа или его часть;
цель использования, или каким образом арендатор планирует эксплуатировать квадратные метры (например, в качестве склада или торговой точки);
дополнительные сведения – площадь помещения или здания, этаж, на котором находится объект.

Предмет договора аренды

Остановимся на нескольких специфических особенностях договора аренды помещения. Действует документ в рамках актуального законодательства: юридические тонкости определены в ГК РФ, в статье 607. Объект недвижимости в аренду может передать собственник, а также уполномоченное им лицо.

Вот некоторые ключевые моменты.

Арендное имущество обязательно должно сохранить все свои параметры, особенности в процессе использования арендатором.
Любые доходы, которые арендатор может получить с помощью арендованного имущества, остаются его личной собственностью.
Аренда некоторых объектов может быть запрещена государством.
Обязательно проследите, чтобы цена, а также порядок расчета были расписаны в документе максимально понятно, без возможности двойных прочтений.
Арендная плата за помещение бывает двух основных видов. Можно вносить только постоянную сумму. Также распространена схема, когда арендный взнос состоит из двух частей: это постоянный платеж и переменная плата. Она обычно представляет собой соответствующие платежи за коммунальные услуги.

Четко обозначьте сроки внесения арендной платы. Например, не позднее 25-го числа каждого месяца.

Обеспечительный платеж

Нередко сложности связаны именно с обеспечительным взносом. Это та гарантийная плата, которая становится своеобразной неустойкой, если нарушены условия договора аренды. И здесь тоже есть несколько существенных пунктов.

В договоре должен быть указан конкретный размер обеспечительного платежа. Нужно прописать и срок внесения суммы.
Можно постараться прийти к соглашению с владельцем недвижимости, чтобы совсем исключить из договора обеспечительный платеж. Укажите, что данная норма не является обязательной. Но и будьте готовы к тому, что вам скажут о том, что сейчас на рынке недвижимости принято составлять договоры именно так.
Обязательно укажите, что в рамках договора штрафы могут взыскиваться только в претензионном порядке. Это значит, что любой штраф для арендатора должен быть четко юридически обоснован.
Кроме того, из договора надо исключить пункт об одностороннем повышении размера обеспечительного платежа.

Помните, что все официальные параметры должны точно соответствовать реальным. Если вы допускаете какие-либо фактические ошибки в таком юридическом документе, в дальнейшем его можно будет легко признать недействительным. Будьте крайне внимательны при составлении и подписании договора аренды жилого помещения. Следите, чтобы ваши права не нарушались.