4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды

Способ 1: Продажа права аренды на торгах

Первый способ — торги на право заключения договора аренды. Организовать подобные торги может государственный или муниципальный орган власти, который уполномочен распоряжаться соответствующим имуществом. Например, если вы планируете купить договор аренды в Москве на торгах, то их может организовать департамент городского имущества города или администрация района.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В первом случае, право на аренду получает кандидат, который предложит наиболее выгодные для организатора условия. Во втором случае, право на аренду муниципальной или государственной собственности получает участник, предложивший максимальную сумму. Как правило, торги проводятся в форме аукциона, так как подобная форма — самый выгодный способ продажи права на заключение договора аренды для муниципальных и государственных органов.

Торги проводятся по определенным правилам, которые обязаны соблюдать все участники. Порядок проведения торгов следующий:

• Организатор размещает на специальной площадке лот и подробную информацию о нем (в том числе, указывает цену лота);
• Участники регистрируются на площадке, выбирают подходящий лот и подают заявки и пакет документов на участие в аукционе или конкурсе;
• После подачи документов каждый участник вносит задаток — сумму, которую устанавливает организатор;
• Затем начинается аукцион или конкурс. Во время аукциона каждый участник поочередно предлагает определенную цену. Побеждает тот, кто заявит максимальную сумму. Если проводится конкурс, то участники подают заявки, в которых указывают условия, при которых они готовы арендовать объект, и ценовые предложения. Организатор выбирает того участника, чье предложение является наилучшим;
• В день проведения торгов победитель аукциона или конкурса подписывает протокол о результатах торгов, далее, в течение 10-20 дней, оформляются все необходимые документы, в том числе договор аренды.

Участникам следует постоянно наблюдать за изменениями в списке объектов, которые выставляются на торги. В противном случае появляется риск упустить выгодное предложение. Кроме того, участники должны собрать все документы и правильно оформить сделку в случае победы на торгах. Лучше всего доверить эту работу арбитражному юристу, который отлично разбирается в тонкостях проведения торгов.

Несвоевременный возврат арендуемого имущества

   Договор аренды может быть заключен на определенный срок. По истечении этого срока, имущество подлежит возврату арендодателю.

Что будет, если арендатор несвоевременно произведет возврат имущества?

   За несвоевременный возврат — договором может быть установлена неустойка, соответственно, арендодатель будет иметь возможность предъявить ее арендатору.

   Кроме того, согласно положениям ст. 622 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор произвел оплату аренды за все время просрочки возврата имущества.

   Однако, аренда не может взиматься с арендатора за время просрочки, если арендодатель уклоняется от приема передаваемого ему имущества, но данный факт необходимо в случае чего доказать.

   Если у арендодателя из-за просрочки возврата арендатором имущества возникли убытки и они не покрываются выставленной арендной платой, то убытки могут быть взысканы с арендатора.

   Таким образом, несвоевременный возврат имущества, которое находится в аренде, может повлечь для арендатора денежные потери.

Суть налогового спора

Обстоятельства налогового спора подробно изложены в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 по делу № А40-97808/2015. Текст данного судебного акта содержит детальное описание представленных налогоплательщиком аргументов и является, по сути, инструкцией по оспариванию решения ИФНС о доначислении налога на прибыль и отказе в вычете по НДС со стоимости услуг аренды.

Итак, одним из контрагентов, у которых налогоплательщик арендовал строительную и иную технику, являлось ООО «Т», по которому инспекция предъявила претензии. В частности, согласно заключенному договору:

• во временное пользование передавалось следующее имущество: фрезы дорожные, асфальтоукладчики, дорожные катки, фронтальные погрузчики;

• стоимость аренды составляла 74 млн руб. ежемесячно.

В день подписания договора техника была принята арендатором по соответствующему акту приема-передачи. При этом не проводился ее детальный осмотр и не проверялось техническое состояние объектов (обоснование – данные объекты ранее уже арендовались у ООО «Т», что документально подтверждено).

При последующем детальном осмотре (в этот же день) представителями арендатора и арендодателя были выявлены:

• существенные технические дефекты, препятствующие использованию дорожной техники;

• следы внешнего воздействия на государственных регистрационных номерах;

• отсутствие ряда копий паспортов транспортных средств, паспортов самоходных машин.

В тот же день подписано соглашение о передаче арендатору иного временно свободного имущества взамен техники по первому перечню. При этом стороны договорились, что ранее переданные объекты остаются на временное хранение на площадке арендатора (до момента, когда у арендодателя появится возможность для их передислокации).

Взамен техники из первого перечня также в связи с производственной необходимостью во временное пользование за плату передаче подлежало следующее имущество:

• асфальтобетонные заводы ALMIX;

• бетонный завод LIEBHERR;

• мобильные дробильно-сортировочные комплексы Sandvik;

• генераторы AIRMAN и Caterpillar.

Исходя из условий доп. соглашения плата за предоставление во временное пользование имущества, перечисленного во втором перечне, взамен техники по первому перечню также составила 74 млн руб. ежемесячно.

В ходе выездной налоговой проверки инспекции были представлены копии всех установленных требованиями законодательства документов по хозяйственной деятельности с ООО «Т»: договор, счета-фактуры, первичные учетные документы, карточки счетов бухгалтерского и налогового учета (оригиналы документов отсутствовали по той причине, что была совершена кража неустановленными следствием лицами, что подтверждалось справкой ОВД).

Налоговый орган указывал:

• у налогоплательщика отсутствовала необходимость арендовать имущество, поскольку он имел в собственности аналогичные основные средства, в связи с чем часть объектов простаивала;

• налогоплательщик не убедился в добросовестности партнера, который являлся недобросовестным налогоплательщиком, поскольку совершал налоговые правонарушения.

Памятка арендатору

Арендатору стоит всегда держать в уме несколько основополагающих особенности своего юридического статуса. Так, арендатор не является плательщиком земельного налога ни в отношении арендуемого земельного участка, ни в отношении участка, на котором стоит арендуемое здание. Кроме того, арендатор не уплачивает налог на имущество, а также нее обязан давать согласие на сдачу в субаренду и понудить его к этому нельзя. Но: после заключения такого договора субаренды отзыв согласия считается несостоявшимся.

Стоит также отметить, что смена собственника недвижимости согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что никакие условия не подлежат изменению, если это не предусмотрено самим договором, обеспечительный платеж повторно не уплачивается. Помимо этого, арендатор обязан платить арендную плату, если договор закончился, хотя он не выехал из помещения.

Наконец, важно отметить, что договор на обслуживание с управляющей компанией или на вывоз мусора со специализированной организацией заключать не требуется, если это сделал собственник

Оформление покупки и продажи прав аренды: юридическая помощь

Каждый из перечисленных способов подходит для конкретной ситуации, и арендатор должен четко понимать свои цели и возможности. Зачастую ошибки в договоре или незакрепленные условия приводят к тому, то арендатор несет огромные потери.

Компания «Хелп Консалтинг» оказывает весь спектр юридических услуг для юридических лиц по вопросам аренды имущества. Каждому клиенту мы гарантируем комплексную помощь, которая нацелена на результат:

• Бесплатно проконсультируем и проанализируем договор;
• Разработаем проект договора аренды (предварительный и основной);
• Подготовим все необходимые дополнительные документы к договору;
• Поможем решить арендные споры в досудебном и судебном порядке.

Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» обладают системными знаниями из разных отраслей права и четко понимают специфику хозяйственной деятельности разных видов. Наши юристы с одинаковым профессионализмом помогут заключить договор продажи права аренды земельного участка, договор субаренды коммерческого помещения или приобрести права аренды на муниципальный или государственный объект недвижимости на торгах.

Преимущества сотрудничества с ЮК «Хелп Консалтинг»:

• Бесплатный анализ перспектив дела перед началом работы;
• Оплата за результат — только в случае положительного решения суда;
• Индивидуальный подход с изучением всех тонкостей именно вашей ситуации;
• Персональные менеджер и юрист для каждого клиента;
• Гарантия возврата стоимости услуг, зафиксированная в договоре;

Наш приоритет — долгосрочное сотрудничество. Большинство компаний, которые обратились к нам за помощью, стали нашими постоянными клиентами.

Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения

Выселение арендатора, который не желает покидать арендованную территорию, требует особого внимания. Собственник может столкнуться с тем, что правовые нормы не работают, вынуждая обращаться за помощью в суд и к судебным приставам. Обращение за профессиональной юридической поддержкой поможет не только получить судебное предписание, но и получить компенсацию за то время, пока арендатор пользовался площадью, игнорируя требования закона. В качестве противодействия в освобождении помещения арендаторы могут угрожать привлечением собственника к ответственности за самоуправство, что предполагает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до 5 лет. Чтобы не допустить подобных ситуаций, рекомендуется уже на начальной стадии привлекать на помощь юристов.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна Главный юрист – эксперт сайта Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Как заставить арендатора освободить помещение по закону

При выселении существует риск обвинения в самоуправстве, когда собственника обвиняют в превышении полномочий при удержании имущества арендатора через закрытие доступа в помещении. Арендатор игнорирует судебное решение и продолжает использовать недвижимость и хранить в ней свои вещи. Риск столкнуться с обвинением в самоуправстве согласно ст. 330 УК РФ можно избежать, если в договоре изначально зафиксировано право ограничения доступа после завершения аренды.

Если вступившее в силу решение суда о выселении не мешает недобросовестному арендатору продолжать пользоваться помещением и хранить в нем свои вещи или оборудование, необходимо предпринять меры по освобождению собственности через судебного пристава. Алгоритм выселения с помощью судебного пристава включает следующие шаги:

1. Передача исполнительного листа приставу.
2. Установление срока добровольного освобождения объекта недвижимости.
3. При уклонении от исполнения судебного решения организуют принудительное выселение.
4. К выселению привлекают понятых и представителей правоохранительных органов.
5. Имущество описывают и составляют акт.
6. Документы, подтверждающие выселение, должны подписать понятые, пристав и выселяемое лицо.
7. Если этого требуют обстоятельства, пристав берет на себя организацию хранения вещей.
8. После завершения процедуры собственник возвращает себе право владения и использования помещения.

Последствия попытки продажи арендованного участка земли – Кредитный юрист

Если предположить, что условие о сносе строения является вполне действительным и не противоречит законодательству (хотя в действительности это не так), его осуществление становится невозможным в силу образования коллизии между вещным правом собственности (позволяющим застройщику самостоятельно определять судьбу вещи) и правом обязательственным (обязывающим застройщика снести строение).Как всем известно, в случае коллизии между правом вещным и обязательственным приоритет отдается праву вещному, как более сильному .

Строение и право на него выступают в качестве основной цели, побуждающей застройщика-несобственника устанавливать право аренды в отношении чужого земельного участка.

Сложность рассмотрения настоящего вопроса заключается в том, что строение как самостоятельный объект гражданских прав не может быть предметом договора аренды земельного участка .

Договор аренды влечет правовые последствия для сторон, которые касаются исключительно объекта договора (пространственно-ограниченной части земной поверхности) и не затрагивают правовой режим иных объектов гражданских прав . В результате строение, выступая в качестве объекта вещных прав, выпадает из состава, возникающего между сторонами обязательственного правоотношения.

Право аренды земли как товар

Во-вторых, поддерживая позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, законодатель явно установил, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона (или в случае признания аукциона несостоявшимся) договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. В законе не содержится прямого запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды которого заключен без торгов, однако такой запрет очевиден, поскольку сама возможность получения в аренду земельного участка по бесторговой процедуре зависит от определенной в законе цели.

Внимание

Затем в конце 2014 г. вступил в силу Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утверждённый Минэкономразвития России.

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

ГК РФ юридическая связь между строением и земельным участком существует, признается значимой и необходимой, так как без нее право собственности на строение возникнуть не может.

В ситуации с правом аренды, когда застройщик арендатор утратил право на чужой земельный участок, однако признается собственником строения, существование критерия юридической связи строения с земельным участком просто отрицается, так как он не оказывает влияния на правовой режим строения.

Какова судьба здания при расторжении договора аренды земельного участка

Более серьезное воздействие на право собственности, влекущее изменение его содержания, введение дополнительных оснований его возникновения или прекращения (а в нашем случае — возложение обязанности по сносу есть ничто иное как дополнительное основание прекращения права) определяется исключительно законом.

Важно

Сделка не может устанавливать новые или дополнительные основания прекращения права собственности, так как это выходит за рамки свободы договора и должно квалифицироваться по правилам ст.

168

ГК РФ. Справедливости ради стоит дополнить, что к режиму вещных прав принцип свободы договора не применяется в целом , в результате чего договор не может признаваться источником, закрепляющим обязанность застройщика снести строение, принадлежащее ему на праве собственности.

О юридической судьбе строений, возведенных арендатором (полежаев о.а.)

Следовательно, возводя их, арендатор действовал добросовестно (так как обладал правом пользования земельным участком), что не позволяет квалифицировать его действия как самовольное занятие земельного участка в контексте ст.

60 ЗК РФ и применять последствия, установленные ст. ст. 62 и 76 ЗК РФ в отношении возведенных объектов.

Положения, закрепленные в приведенных статьях, применяются исключительно при наступлении последствий противоправных действий и устанавливают гражданско-правовую ответственность.

Подготовка договора

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре. При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е.М

Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. 8 (495) 505-24-50. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь

При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е.М. Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. 8 (495) 505-24-50. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь.

Вернуться в раздел Выкуп муниципальной недвижимости

Можно ли продать недвижимость, обремененную арендой?

Продать недвижимость, обремененную договором аренды можно. Чтобы подробно ответить на вопрос, мы обратимся за советами к профессиональным юристам:

Чтобы договор аренды вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в местном отделе Росреестра

В этом случае, арендатор будет иметь полный перечень прав, указанных в договоре, не зависимо от того, кто владелец недвижимости и происходит ли смена собственника.
Чтобы продать обремененную недвижимость важно учитывать ее тип. Если договор аренды заключался с объектом, не пригодным для проживания, то это не играет большой роли, так как многие собственники просто дожидаются окончания срока аренды, либо меняют условия с арендатором

Все сложнее, когда обремененная недвижимость – это жилплощадь (квартира, земельный участок). Для проживания на купленной территории необходимо расторгнуть договор аренды.

Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Последствия невозврата имущества в аренде

   Если арендатор не возвращает имущество, аренда которого закончилась, то последствия для него будут аналогичны последствиям при несвоевременном возврате, т.е. арендодатель может потребовать уплаты неустойки, оплаты времени аренды, а также взыскания убытков. При отсутствии добровольного исполнения со стороны арендатора, арендодатель обратиться в суд о взыскании соответствующих сумм с арендатора.

   В свою очередь из-за \того, что арендатор не возвращает имущество, арендодателю, скорее всего, необходимо будет обращаться с иском в суд. Какие требования заявлять в таких ситуациях, будет зависеть от того, что арендуется. Как вариант могут быть заявлены следующие требования:

• об обязании ответчика возвратить имущество
• о выселении

   Помимо указанных требований также могут быть заявлены требования о взыскании задолженности по аренде, убытков, пеней, может быть заявлено требование о расторжении договора, если он действующий. Кроме того, могут быть взысканы расходы на представителя.

   Если дело дошло до суда и суд расторг договор либо удовлетворил иные требования, связанные с возложением обязанностей на арендатора по возврату имущества, то арендатор обязан будет освободить имущество и/или передать арендодателю. При отсутствии добровольного исполнения в дело включатся приставы с принятием мер, которые предусмотрены законом.

   Таким образом, не возврат имущества арендатором повлечет негативные последствия больше всего для него, чем для арендодателя, но и арендодателю придется побороться за свое имущество.  

Как ограничиваются права собственника

Все зависит от типа договора. Бывают случаи, когда арендуется земельный участок и в договоре прописан пункт о строительстве. То есть арендатор вправе возводить на территории разрешенные законом объекты, выплачивать все расходы за коммунальные платежи и налоги. В этом случае руки у собственников «будут связаны», так как пока срок действия договора аренды не пройдет, арендатор вправе использовать землю в своих личных целях. Нередко в сделке прописывается информация, которая запрещает арендодателю вмешиваться в дела арендатора.

Продажа собственности с обременением – это сложный процесс, так как требует тщательного изучения всех документов. Многие объекты сдаются в аренду на длительный срок (от 2х лет и более), причем арендаторы могут возводить целые комплексы на участках. Расторгнуть без оснований договор – невозможно

Для этого необходимо быть юридически подкованным, знать свои права и обращать внимание на все нюансы при выборе недвижимости и заключения сделки купли-продажи