Разногласия сведений в документах на недвижимость

Куда необходимо обращаться

Подать заявление и необходимый перечень документов можно несколькими способами:

• На сайте Росреестра, однако необходимо, чтобы в заявлении стояла электронная цифровая подпись, которая приобретается в специальных удостоверяющих центрах.
• При помощи личного посещения организации Росреестра.
• Через многофункциональный центр, однако предварительно нужно проверить о наличии в нем данной услуги.
• По почте. Для данного варианта необходимо, чтобы все документы были нотариально заверены. Оформляются они как заказное письмо с уведомлением о получении.

Сайт Росреестра дает возможность каждому заявителю отслеживать этап рассмотрения документов.

Приостановление или отказ

Кадастровой службой после обращения заявителя может быть принято несколько решений:

1. Присвоить статус снятия с учета.
2. Приостановить процедуру.
3. Отказать в удовлетворении требований заявителя.

Срок рассмотрения заявления с приложенным пакетом необходимых документов в кадастре составляет 10 дней с момента его регистрации. Приостановление процедуры происходит в случае, если:

• Отсутствуют документы, которые требуются в соответствии с нормативными актами, регламентирующими кадастровый учет.
• Имеется несоответствие данных об участке земли в кадастре, а также в документах заявителя присутствуют разногласия о его площади или границах.

О приостановлении процедуры выносится решение с указанием причин, рекомендаций по их исправлению, перечня не хватающих документов или ошибок в заявлении. Данное решение выносится на срок до 3 месяцев. Это время дается для устранения имеющихся недостатков.

В снятии с учета земли будет отказано в случае, если:

1. Указанный в заявлении объект недвижимости не подлежит кадастровому учету.
2. Не устранены причины приостановления в установленный трехмесячный срок.
3. Заявление написано ненадлежащим лицом, а также если предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.
4. Не допускается преобразование данного объекта.
5. Документы недействительные из-за истечения срока действия или заверены неправомерным способом.

В решении об отказе указываются причины, а также возможные доработки ошибок.

Если помещение исключили из «кадастрового» перечня, налог на имущество по нему с начала года начисляют исходя из среднегодовой стоимости

Налог на имущество рассчитывают исходя из кадастровой стоимости только при одновременном выполнении двух условий (п. п. 2 и 7 ст. 378.2 НК РФ):

• в субъекте РФ, на территории которого находится торговое или офисное помещение, принят региональный закон об обложении налогом этого имущества по кадастровой стоимости (подробнее читайте во врезке ниже);
• помещение включено в специальный перечень объектов недвижимости. Этот перечень ежегодно утверждают региональные власти. Они обязаны разместить его в Интернете на своем сайте не позднее 1 января года, в течение которого будет применяться «кадастровый» перечень.

Обратите внимание! Как рассчитать налог на имущество с машино-мест в торговых центрах

Машино-места не упоминаются в перечне объектов, налог на имущество по которым уплачивают исходя из кадастровой стоимости (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Тем не менее ФНС России считает, что налог с машино-мест, которые расположены в административно-деловых или торговых центрах, нужно рассчитывать по кадастровой стоимости (Письмо от 23.04.2015 N БС-4-11/7028@). Это требование справедливо, если в субъекте РФ принят закон об обложении офисных и торговых помещений исходя из кадастровой стоимости. И при условии, что этот деловой или торговый центр включен в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (пп. 1 и 2 п. 1, п. п. 2 и 7 ст. 378.2 НК РФ).

Если впоследствии выяснилось, что здание или помещение ошибочно попало в региональный перечень, его должны исключить (Письма ФНС России от 28.04.2015 N БС-4-11/7315 и от 09.02.2015 N БС-4-11/1799).

Внесение в течение года изменений в «кадастровый» перечень объектов не предусмотрено (п. 10 ст. 378.2 НК РФ). Региональные власти формируют этот перечень единоразово на год вперед не позднее 1-го числа очередного года (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Но налоговики полагают, что это ограничение распространяется лишь на добавление в перечень новых объектов недвижимости. Оно не действует в отношении того имущества, которое включили в перечень ошибочно или неправомерно.

Информацию об исключении объекта из «кадастрового» перечня региональные власти обязаны разместить в Интернете. На своем официальном сайте или на сайте субъекта РФ (в зависимости от того, где первоначально был опубликован этот перечень).

Налоговики разъяснили, что налог на имущество по объекту недвижимости, который в течение года исключили из «кадастрового» перечня, нужно рассчитывать исходя из его среднегодовой стоимости (Письма ФНС России от 28.04.2015 N БС-4-11/7315 и от 09.02.2015 N БС-4-11/1799).

Если за один или несколько кварталов организация успела начислить налог исходя из кадастровой стоимости, его нужно пересчитать с начала года. К сожалению, ведомство не уточнило, как в связи с перерасчетом налога откорректировать уже сданную отчетность и зачесть переплату.

Основной вопрос, с которым к нам обращаются в последнее время:«Как снизить налоги на недвижимость?»

От чего зависит размер налога на недвижимость?

Поскольку с 2015 года наша страна перешла на исчисление налоговой базы для налога на недвижимость от кадастровой стоимости объектов недвижимости, то и для снижения налогов необходимо в первую очередь озаботиться уменьшением кадастровой стоимости. Об этом можно прочитать подробнее в наших статьях:

Сегодня мы поговорим о тех объектах, принадлежащим организациям, в отношении которых начисление налога от кадастровой стоимости не применимо.

Согласно ст. 1-1 Закона Нижегородской области «О налоге на имущество организаций (с изменениями на 2 февраля 2016 года) №109-3 налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2. нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

Таким образом, объекты коммерческой недвижимости с иным видом разрешенного использования, чем описано выше, подлежат налогообложению исходя из среднегодовой стоимости имущества.

Как рассчитать среднегодовую стоимость имущества?

Среднегодовая стоимость имущества определяется по формуле, установленной п. 4 ст. 376 НК РФ как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и на 1-е число следующего за налоговым (отчетным) периодом месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенное на единицу.

Какая налоговая ставка применяется при расчете налога на недвижимость?

• Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как среднегодовая стоимость имущества, устанавливается в размере 2,2 процента.
• Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, устанавливается в размере 2,0 процента.

Однако следует учитывать, что среднегодовая стоимость объектов недвижимости, рассчитанная по данным бухгалтерского учета, может быть на порядок меньше кадастровой цены.

Право на оспаривание перечня в судебном порядке.

В силу прямого указания НК РФ приведенный выше перечень объектов налогообложения определяется ежегодно и действует в течение соответствующего налогового периода.

При этом органы исполнительной власти субъектов РФ, которые составляют данные перечни, вправе в случае необходимости вносить в них изменения.

НК РФ предусмотрено, что в том числе органы исполнительной власти субъектов РФ в предусмотренных законодательством о налогах и сборах случаях в пределах своей компетенции издают нормативные правовые акты, которые не могут изменять или дополнять законодательство о налогах и сборах.

Запрета на внесение уполномоченным органом изменений в свой нормативный правовой акт, которым утвержден перечень, НК РФ не установлено. Таким образом, в случае ошибочного включения объекта недвижимого имущества в перечень уполномоченный орган вправе внести соответствующие изменения.

На основании НК РФ представители контролирующих органов полагают, что нормативные правовые акты уполномоченного органа, предусматривающие внесение изменений в перечень и ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют (Письмо Минфина России от 14.01.2020 № 03-05-04-01/881, направленное в территориальные налоговые органы Письмом ФНС России от 15.01.2020 № БС-4-21/340@).

При этом ст. 22 НК РФ налогоплательщикам гарантируется судебная защита их прав и законных интересов. Соответственно, правомерность включения объекта недвижимого имущества в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, может быть оспорена налогоплательщиком в судебном порядке (Письмо Минфина России от 29.12.2018 № 03-05-06-01/96315).

Данным правом и воспользовалась гражданка Л., начав с административного искового заявления в Краснодарский краевой суд.

Что делать

После удаления кадастровой записи о недвижимом имуществе, возникает вопрос, можно ли поставить объект недвижимости заново на учет, и как восстановить кадастровый номер? В данном случае можно ставить участок земли на учет в госкадастр повторно.

Порядок действий, необходимый для повторной постановки на учет земельного надела в госкадастр:

1. Обратиться в орган, который уполномочен занимается оформлением государственного учета недвижимости.
2. Составить заявление с просьбой о повторной постановке на учет участка земли.
3. К заявлению прикладывается план межевания. Для его оформления необходимо обратиться к инженеру, который может решать кадастровые задачи и правильно использует данные, на основании которых земельный надел был зарегистрирован в первый раз. То есть повторное определение координат, а также границ земли не потребуется.

После новой постановки на учет в кадастровые органы объекта имущества, ему будет присвоен другой кадастровый номер, отличающийся от того, который был до процедуры аннулирования.

Порядок действий

Пошаговая инструкция включает в себя следующие действия:

1. Заполнение заявления, в котором содержится просьба об удалении сведений из госкадастра недвижимости, а также причина, по которой недвижимое имущество снимается с учета.
2. Предоставление бланка заявления в органы МФЦ. Также необходимо приложить бумагу, которая подтверждает право на владение имуществом и кадастровый план.

Заявление должно быть зарегистрировано в день его подачи. На основании данных бумаг уполномоченным органом должна быть предоставлена расписка в том, что им получен перечень документов.

Решение о снятии земельного надела с госучета должно быть принято в течение 18 календарных дней. По завершению этого срока заявителю выдается ответ.

По инициативе владельца

Бывают ситуации, когда решение, касающееся снятия с учета в кадастре, принимается не только органами данной службы. Право на удаление информации о земельном наделе имеет и сам собственник имущества. Также таким правом обладает лицо, которое имеет нотариальную доверенность от имени владельца земельного участка.

Что касается собственников, которые хотят поделить имущество, то для снятия участка земли с кадастра потребуется согласие всех владельцев земли. При этом документ должен быть составлен письменно.

Процедура исключения данных о земельном участке из кадастра проводится в течение 18 календарных дней. Если данный срок продлевается без веских причин, то это считается незаконным.

Пакет документов, необходимый для снятия с учета объекта недвижимости:

• заявителя.
• Оригинал документа, в том числе и его копия, который подтверждает право на владение имуществом.
• Кадастровый план.
• Копия акта изучения участка земли.
• Заявление.

Все документы, за исключением акта, должны быть в наличии у владельца участка. Акт необходимо будет получить.

Данный бланк засвидетельствует сведения, которые будут являться основанием для аннулирования данных о нем из госкадастра. Составляет его квалифицированный инженер.

На документе ставится подпись сотрудника БТИ, который должен иметь аттестат, в противном случае его подпись будет недействительной. Подписывать документ нужно в присутствии уполномоченного органа. Если все действия осуществляются на основании доверенности, то ее также необходимо приложить к пакету документов.

Как правило, заявителю ничего заполнять не приходится. В основном вся информация вносится сотрудником организации в специальную форму, которую заявитель должен внимательно проверить и поставить свою подпись.

Как может возникнуть ошибка

Как правило, недочеты выявляются только тогда, когда вы совершаете какие-либо действия со своим недвижимым имуществом.

Все ошибки условно можно разделить на две большие группы: технические и кадастровые (реестровые).

При создании Единого реестра недвижимости проводились работы по слиянию базы органов регистрации и кадастра недвижимости.

К сожалению, недоработки в программном обеспечении Росреестра послужили причиной множества технических ошибок в правовых документах объектов.

Реестровые ошибки возникают по недосмотру кадастровых инженеров, производящих межевание.

Ниже мы рассмотрим каждую группу более подробно.

Техническая ошибка

Техническая ошибка — это описка, опечатка, арифметическая, грамматическая ошибка, допущенная органом регистрации прав по вине сотрудника.

Она приводит к несоответствию сведений, содержащихся в реестре недвижимости и в ваших правоустанавливающих документах.

Это могут быть разночтения в адресе, площади, кадастровой стоимости объекта (дома, квартиры, гаража) или земельного участка.

Основанием для исправления технической ошибки является представленное органу регистрации права:

• Заявление от любого заинтересованного лица (форму бланка вы найдете во вложении).
• Вступившее в законную силу решение суда.

При обнаружении должностными лицами органа регистрации прав несоответствий в записях государственного реестра недвижимости они обязаны в течение 3 дней уведомить собственника о произведенных исправлениях.

Кадастровая (реестровая) ошибка

Кадастровые инженеры при межевании объектов также нередко допускают ошибки.

Кадастровой (реестровой) ошибкой называются сведения, которые ошибочно внесены в кадастр недвижимости на основании межевого, технического плана или акта обследования.

Чаще всего это неточности в местоположении.

Основные причины — низкая квалификация специалиста, устаревшее оборудование, которым проводились замеры, иногда инженер и вовсе не выезжает на объект.

В конечном итоге все вышеперечисленное, вместе или по отдельности, приводит к отклонению координат и длин линий от фактического местоположения объекта.

Как исправляются кадастровые (реестровые) ошибки

Для исправления ошибки необходимо выполнить следующие действия:

1. обратится к кадастровому инженеру, который подготовит заключение и межевой план с изменениями;
2. написать заявление в орган, осуществляющий прием документов (кадастровая палата или МФЦ).

Такой вариант исправления ошибки в местоположении возможен только при отсутствии споров и разногласий между заявителем и собственниками соседних участков, либо при урегулировании этих споров до суда.

Чтобы избежать ошибок при оформлении документов межевания настоятельно рекомендуем проверять документы, исполненные кадастровым инженером, еще до обращения в орган регистрации прав. О том, как это сделать мы рассказали здесь.

Кроме того, орган регистрации прав может обнаружить реестровую ошибку в описании местоположения границ земельных участков.

В этом случае принимается решение о необходимости ее устранения.

Такое решение вместе с указанием, что конкретно необходимо исправить, направляется заинтересованным лицам (правообладателям или в соответствующие органы).

Исправление ошибок в судебном порядке

Если по заявлению устранить ошибки не удалось, то споры, возникающие в связи с исправлением, рассматриваются в судебном порядке.

Целью судебного иска будет требование о внесении изменений в характеристики объекта в Реестре недвижимости.

Ответчиком может быть как кадастровый инженер, допустивший ошибки при проведении межевых работ, так и орган учета.

Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении ошибки.

Судебные разбирательства, связанные с имущественными правоотношениями, требуют не только материальных затрат, но и серьезной юридической и моральной подготовки.

Мы надеемся, что информация, размещенная на нашем сайте, поможет вам в этом.

Как поменять кадастровый номер?

Ведением государственного учета недвижимости в России занимается Росреестр. Именно сюда требуется обращаться для внесения изменений. Заявление подается в территориальное отделение Росреестра по местоположению участка земли. Уточнить адреса региональных офисов и уполномоченных отделений за прием заявок можно непосредственно на сайте ведомства.

Другими способами внесения изменений является передача документов через МФЦ или по почте России. Также Росреестр позволяет отправить заявку в электронном формате через сайт.

Документы, которые потребуются от заявителя для внесения изменений в ГКН будут зависеть от конкретной ситуации. В данный перечень могут включаться:

• Паспорт заявителя и доверенность на представление интересов (опционально).
• Выписка из ЕГРН (она помимо прочего должна подтвердить права собственности на участок заявителя).
• Межевой план и кадастровый паспорт.
• Решение администрации о смене адреса, переводе земель, уточнении их целевого использования.
• Технический план на расположенные здания.

В любом случае от собственника потребуется заполнить бланк заявления на внесение изменений. Его можно заполнить непосредственно в ходе визита в Росреестр или предварительно. В заявлении необходимо прописать:

• наименование органа Росреестра;
• причину, побудившую собственника вносить правки (какие характеристики участка изменились);
• сведения о заявителе;
• перечень прилагаемых документов;
• согласие на обработку персональных данных;
• предпочтительный способ получения решения по заявке (лично, по почте или через представителя).

Скачать образец заявления вы можетездесь.

Сами правки вносятся бесплатно. Госпошлина оплачивается только в случае необходимости получения собственником новой выписки из ЕГРН.

На смену номера и внесение правок в ГКН у ведомства будет 18 дней. Но при передаче заявления почтой или через МФЦ указанные сроки могут быть увеличены на время доставки уведомления почтовой службой или курьерами МФЦ до 21-25 дней. Собственники земли всегда смогут отслеживать статус обработки заявки в режиме онлайн по выданному им номеру.

В течение указанных временных рамок собственнику могут и отказать в регистрации изменений (например, в случае нахождения фактических ошибок и неточностей, неполной комплектности документов).

Причины, по которым происходит изменение кадастрового номера объекта недвижимости

Кадастровый номер – это официальное обозначение, которое не может изменяться с момента присвоения. Даже когда меняется собственник этот номер остается неизменным. Но все же существует ряд условий, при которых изменение номера обязательно. Если в процессе перепланировки, из одной квартиры получилось два независимых объекта, то в таких случаях происходит удаление старого кадастрового номера и вместо него присваивается два новых. Бывают случаи, когда из двух маленьких квартир делают одну большую, то и в таких случаях происходит аналогичная процедура. И для того, чтобы проверить недвижимость по кадастровому номеру было возможно правильно, без путаницы, кадастровая палата всегда своевременно вносит коррективы в специальную карту.

Для того чтобы официально зарегистрировать кадастровый номер, собственники должны обратиться в Росреестр. Для присвоения и оформления нового номера нужно подготовить пакет следующих документов:

1. Заявление о регистрации по прекращению прав собственности на новый полученный объект недвижимости;
2. Заявление о регистрации прав собственности на новый объект, который образовался;
3. Документы, которые могут подтвердить личность заявителя;
4. Документ, который подтверждает уплату государственной собственности.

После этого нужно пригласить уполномоченного специалиста для проведения замеров и регистрации нового объекта. Так квартира обретает новый кадастровый номер. После внесения квартиры в реестр и очередного обновления данных, можно с легкостью найти недвижимость по кадастровому номеру.

Для чего нужна проверка квартиры по кадастровому номеру?

Этот вопрос может задать каждый, кто читает эту статью. Во-первых, это уверенность в том, что любая сделка (покупка, продажа, обмен, дарение) будет совершена на законных основаниях, и у вас не будет повода сомневаться в добросовестности другой стороны. Наличие кадастрового номера говорит о реальном существовании объекта и его официальной регистрации. Главными переживаниями лица, заинтересованного в покупке недвижимости является юридическая «чистота» объекта. Сколько раз недвижимость продавалась до этого? Кто ее владельцы? Не существует ли подводных камней? Вот примерный перечень вопросов, которые легко разрешить, если предварительно кадастровый номер объекта недвижимости проверить по адресу. И вся эта информация доступна в электронном виде, ее можно получить даже находясь дома.

Также проверка по кадастровому номеру объекта недвижимости дает возможность увидеть на карте место расположения покупаемого участка или дома, ведь не всегда площадь дает возможность реально оценить это вживую. Ну и как уже было упомянуто, это позволяет выявить отсутствие кадастрового номера, если не получается проверить его и официально провести регистрацию в соответствии с нормами закона.

Всегда учитывайте, что получить справку с кадастровым номером или любые другие необходимые документы лучше сразу, не откладывая на потом, поскольку для выдачи нужно определенное время. И чтобы не волноваться о таких нюансах, особенно если вам предстоит крупная сделка, стоит заняться сбором бумаг заранее. Тогда ничто не сможет помешать вашим планам реализоваться в назначенные сроки.

Для нежилой недвижимости – повышенные ставки налога.

В силу гл. 32 НК РФ физические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества, обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц.

При этом по общему правилу налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом РФ не принято решение о применении кадастровой стоимости.

В отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с НК РФ, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз. 2 НК РФ, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения (ст. 402 НК РФ).

Отметим, что согласно гл. 32 НК РФ налоговые ставки, установленные нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), зависят от применяемого порядка определения налоговой базы (ст. 406 НК РФ). В частности, для целей применения повышенной ставки налога на имущество физических лиц для отдельных нежилых объектов предусмотрена отсылка к нежилым объектам, определяемым сообразно ст. 378.2 НК РФ.

Соответственно, если объект недвижимости включен в указанный перечень, то и сумма налога на имущество резко возрастает.

Реформа реестра недвижимости

До реформы 2021 года, в России действовало 2 реестра: ЕГРП и ГКН. В 2021 году реестры объединили в один – ЕГРН. Теперь сведения о правах на объекты недвижимости и технические характеристики этих объектов хранятся в одном месте. Гражданам стало проще получать сведения о недвижимости, нет задвоения информации, и ответ на запрос приходит в максимально сжатые сроки. Заказать выписку из ЕГРН на нашем сайте можно онлайн. Заявление может подать любое лицо. От момента запроса и до получения документа проходит несколько часов. Информация актуальная и полная.

Бывает, что сведения об объекте, которые содержались раньше в двух реестрах, не совпадают между собой. Тогда в ЕГРН ставится о. Запись означает, что информация о характеристиках поменялась только в одном реестре, а в другом осталась прежней.

Как по кадастровому номеру найти объект недвижимости и зачем это нужно?

Итак, вы теперь знаете, как проверить кадастровый номер квартиры через интернет. Однако может понадобится поиск информации с точностью наоборот: проверка по кадастровому номеру объекта недвижимости. Для чего это нужно и с какой целью делается? Дело в том, что все опытные специалисты рекомендуют перед покупкой или продажей участка проверить недвижимость по кадастровому номеру. На карте вы можете лично убедиться в информации, предоставляемой по объекту, ведь видны и границы земельного участка, даже можно рассмотреть соседние территории с помощью космических снимков или цифровых топографических карт.

Обратите внимание!

Всегда проверяйте объект недвижимости по кадастровому номеру. Этот процесс не займет много времени, а вы будете спокойны.

Кадастровая карта не только упрощает поиск по номеру объекта недвижимости, но и показывает данные о стоимости объекта. Она рассчитывается с учетом ценности объекта недвижимости. На формирование цены влияют следующие факторы: расположение дома, его этажность, наличие коммуникаций, насколько вокруг развита инфраструктура. Оценку проводят независимые эксперты, согласно законодательству периодичность ее проведения – каждые пять лет. Зная эту информацию, вы будете иметь представление о размере налогов, которые вас ожидают при купле или продаже собственности, либо ее сдачи в аренду. Размер налога рассчитывается с учетом данных о имеющейся недвижимости, которые были предварительно зарегистрированы и для этого используется специальный алгоритм. Ввести понятие кадастровой стоимости квартиры стало необходимо тогда, когда расчет налога по инвентаризационной стоимости стало малоэффективным, а в бюджете недополучено много денег.