Как арендовать помещение для бизнеса

Что такое безвозмездное пользование помещением

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.

Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.

Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.

Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.

Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.

Существуют следующие формы таких сделок.

1. Между гражданами (к этой категории относятся и лица без гражданства, которые владеют недвижимостью). Обычно предметом такого соглашения выступают жилые помещения. Заключается между ними договор найма. Налогообложение идет по ставкам, установленным для такой категории (налог на доходы).
2. Между гражданами индивидуальными предпринимателями (которые выступают как субъекты хозяйственной деятельности), а также юридическими лицами. В основном арендуется коммерческая недвижимость, в некоторых случаях жилая. Сделка оформляется договором аренды, и соответственно включается налогообложение.
3. Между различными юридическими лицами, куда можно отнести и индивидуальных предпринимателей. Сделка оформляется соглашением об аренде недвижимости.

Основным моментом при заключении сделок аренды, является то, что владелец имущества не получает от этого никакой прибыли или премиальных. Если соглашение оформлено по безвозмездному пользованию, и в нем прописано наличие арендных платежей, налоговая инспекция может за это наложить штрафные санкции и пеню.

«Арендодатели поставлены в заведомо более слабую позицию»

Законопроект вызвал у собственников недвижимости бурные эмоции. Руки потянулись к перьям, перья — к бумаге. Письма собственников коммерческой недвижимости полетели в Госдуму. По образности эти послания и не встанут в один ряд с эпистолярным творчеством репинских запорожцев, но прямолинейности писем остается только завидовать.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ КОРРЕСПОНДЕНЦИИ: ПРИНЯТИЕ ЗАКОНА О БЕСПЛАТНОМ ОДНОСТОРОННЕМ ВЫХОДЕ АРЕНДАТОРА ИЗ ДОГОВОРА ПРИВЕДЕТ РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ К НЕМИНУЕМОМУ АПОКАЛИПСИСУ. ПОДДЕРЖИВАТЬ АРЕНДАТОРОВ НЕ НУЖНО — ПОМОГАТЬ СЛЕДУЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯМ.

Так, например, представители ГК «Регионы» ХК «Остров мечты», «Крокус Групп», АО «ТПС Недвижимость» и группа компаний «Энка», обратились в Госдуму с просьбой не принимать законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды. Они полагают, что «принятие законопроекта приведет к злоупотреблению арендаторами правом одностороннего расторжения путем предъявления ультимативных требований по пересмотру коммерческих условий».

В письме говорится, что узаконенное право арендатора бесплатно прерывать договорные отношения об аренде повлечет за собой риски неисполнения обязательств арендодателя перед контрагентами. Собственникам будет не под силу выплачивать долги по кредитам, платить налоги, сборы и зарплату сотрудникам.

«Интересы арендодателей в отличие от интересов арендаторов не защищены положениями действующего законодательства, — отмечается в письме вице-президента Российской гильдии управляющих и девелоперов Николая Казанского в адрес Госдумы (с копией председателю правительства РФ Михаилу Мишустину). — В настоящий момент рынок аренды коммерческой недвижимости находится на грани тяжелейшего кризиса, в котором арендодатели, с одной стороны, поставлены в заведомо более слабую позицию в отношениях с арендаторами, а с другой — в полном объеме несут бремя обязательств перед кредитными организациями и по содержанию объектов недвижимости».

Письмо обращает внимание на то, что на федеральном и региональном уровнях уже приняты нормы, которые в достаточной мере защищают интересы арендаторов. Требуется лишь уточнить и сделать более прозрачными существующие механизмы, чтобы арендодателям и арендаторам было проще находить взаимовыгодные решения

Как сделать механизмы более прозрачными, не уточняется. Зато предлагается исключить из законопроекта статьи о праве арендаторов на односторонний отказ от договора. А взамен включить в закон обширный ряд льгот для арендодателей, среди которых снижение процентной ставки по кредиту до уровня ключевой ставки + 1%, предоставление каникул по выплате начисленных процентов на период до полугода, отмена налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю на время самоизоляции плюс один квартал и т. д.

Кто становится владельцами офисных пространств?

Исторически сложилось, что владельцами офисной недвижимости являются институциональные или просто очень крупные инвесторы, те, кто готов вложить в приобретение офисного комплекса несколько миллиардов рублей, так как чаще всего качественные бизнес центры класса А или В+ продаются только целиком. Однако на рынке присутствует возможность покупки и отдельных помещений: можно купить этаж, пол-этажа или даже отдельный офисный блок площадью, к примеру, 50 кв. метров. Купить подобный офис можно «пустым», а можно уже «с арендатором».

Для частных инвесторов минимальный порог входа на этот рынок составляет около 15 млн рублей, то есть бюджет сопоставим с покупкой квартиры в Москве. Но есть возможность и снизить эту планку: для этого можно воспользоваться инструментами коллективных инвестиций в недвижимость. К примеру, в декабре 2019 года инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate приобрела для своих инвесторов три офисных помещения в бизнес-центре класса В+ NEO GEO девелопера Stone Hedge, общая площадь помещений составила 400 кв. м, а сумма сделки – 75 млн рублей.

Минимальный размер вложений для частного инвестора в таком случае составил всего 100 000 рублей.

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением, его аренда

Безвозмездная аренда помещения физического лица бывает двух видов:

• когда по такой сделке передается жилое помещение другому физическому лицу;
• при передаче нежилой недвижимости ИП или субъекту предпринимательской деятельности.

В первом случае, на договорные отношения распространяются правовые требования безвозмездной ссуды, и соглашения найма. То есть владелец недвижимости передает ее в безвозмездное пользование квартирантам, при этом не получает никакой платы. Найм отличается от аренды именно тем, что заключается только между гражданами, для проживания в квартире или доме.

Если гражданин сдает свою квартиру или дом юридическому лицу либо ИП, где будут жить его сотрудники, то это уже безвозмездная аренда. То есть тут возникают другие правовые отношения.

Исходя из них, и будет происходить налогообложение участников таких сделок.

Важно помнить, что физическое лицо, по Закону, может также быть владельцем нежилого помещения (коммерческого). Жилая недвижимость имеет особый правовой статус, поскольку может быть использована только для проживания в ней людей

Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика

Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.

1. Первый вариант – «бытовой».

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!

2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Согласование договора аренды

Для того чтобы предотвратить недобросовестное поведение со стороны франчайзи, необходимо контролировать заключаемый им договор аренды. С этой целью мы рекомендуем прямо указать в договоре коммерческой концессии обязанность франчайзи заключать договор аренды помещения только после предварительного согласования такого договора с правообладателем или же необходимость соответствия договора аренды заранее согласованной сторонами форме.

Какой бы вариант не выбрал правообладатель, это позволит обеспечить ему включение в договор аренды условия о целевом использовании помещения. При этом мы рекомендуем максимально подробно указать, для какой деятельности франчайзи будет арендовать помещение со ссылкой на номера регистрации товарных знаков, под которыми такая деятельность будет осуществляться.

Также данное положение позволит фактически понуждать франчайзи к заключению трехстороннего договора аренды, речь о котором пойдет ниже.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Такое соглашение должно включать в себя несколько важных моментов. По общим правилам договоров, основным в них является предмет, цена, а также срок действия. Исходя из этого, данный договор должен содержать в себе следующие обязательные реквизиты:

• предмет, то есть индивидуальные признаки самого помещения (место расположения, квадратура, технические особенности), так как именно из данной позиции, впоследствии и будет происходить расчет налогов, для их уплаты, кроме этого, в случае спора с налоговой, договор можно будет предоставить в суде, или высших органах, как мотивированное обоснование правомерности действий;
• цена, в данном случае идет речь о безвозмездной ссуде, поэтому должно быть указано, что плата за пользованием недвижимого имущества не берется;
• срок, его стороны устанавливают по своему усмотрению, но если он будет превышать один год, значит, на такое соглашение распространяются требования, выставляемые к аренде, то есть договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре;
• последнее, это обязанность ссудополучателя производить оплату коммунальных и других расходов, на содержание помещения, а также вернуть его в первозданном виде, или улучшенном.

Исходя из таких требований, можно прийти к выводу, что налог за безвозмездную аренду объекта недвижимости будет формироваться исходя из договора, в котором будут четко прописаны индивидуальные и технические особенности объекта.

Важно знать, что данная сделка, по своей правовой природе включает в себя не только ссуду, но и некоторые положения договора аренды

Документация по аренде

При передаче помещения частному лицу не в гостинице заключается договор, иногда основные условия прописываются прямо в счете или дается оферта на сайте. При заказе или бронировании арендатор автоматически соглашается с условиями. Письменный контракт с гостиницей заключают организации, когда регулярно направляют для проживания командированных сотрудников, в остальных случаях достаточно выставленного счета и кассового чека.

Кстати! Онлайн-кассу при сдаче в аренду могут не использовать ИП без работников до 1 июля 2021 года.

С физическими лицами при передаче в наем комнаты или квартиры рекомендуется заключать письменный договор, чтобы в случае нанесения ущерба было проще его взыскать. При длительном найме к нему прикладывается перечень оборудования, техники, мебели, находящихся в помещении.

До сих пор существует два мнения по актам на аренду между юридическими лицами и/или ИП. Одни говорят, что акты необходимы, другие считают, что достаточно договора и только двух актов: приемки-передачи при заключении договора и при его прекращении.

Вторые, в общем-то, правы, но если обязанность выставления актов указана в контракте, то арендодатель обязан их оформлять, а вот периодичность уже зависит от условий.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Причем ГК указывает именно на здание или сооружение в целом, не делая оговорок об их частях. Правоприменительная практика так сложилась, что часть нежилого здания, арендованная на срок до 12 месяцев, не подлежит регистрации (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Контракты, заключенные изначально на срок до 12 месяцев, а затем пролонгированные, считаются заключенными на условиях первоначального (на срок менее года) и не подлежат обязательной регистрации.

Как выбрать адрес для ООО

Самый популярный вариант юридического адреса – это аренда нежилого помещения, где можно создать стационарное рабочее место для директора. Заключение договора аренды по этому адресу собственник недвижимости должен подтвердить в гарантийном письме. Еще лучше, если помещение принадлежит учредителям или руководителю, но так бывает не всегда.

Часто на этапе создания компании собственники ограничены небольшим бюджетом, а в крупных городах аренда офиса (не говоря уже о приобретении недвижимости) обходится в десятки тысяч рублей в месяц.

В этом случае выход находят в возможности купить юридический адрес для регистрации ООО, т.е. оплатить услуги по получению официальной корреспонденции из налоговых и других госорганов. Это обходится намного дешевле, чем полноценная аренда.

И, наконец, существует еще вариант регистрации общества с ограниченной ответственностью по прописке руководителя или учредителя. Правда, создание ООО по домашнему адресу специально в законе не регламентировано, поэтому здесь выше риск отказов в регистрации. Кроме того, возможны проблемы с открытием расчетного счета по такому адресу или отказ в выдаче лицензии.

Таким образом, на сегодняшний день вопрос юридического адреса для ООО можно решить одним из этих способов.

1. Арендовать нежилое помещение, где может быть создано рабочее место для руководителя. В этом случае надо следить за своевременным продлением или перезаключением договора аренды с собственником. Если по какой-то причине это сделать не удастся, надо в течение трех рабочих дней сообщить в налоговую инспекцию о смене юридического адреса.
2. Использовать нежилое помещение, принадлежащее учредителю или руководителю. Минус этого способа – если состав участников или руководства изменится, то, скорее всего, адрес тоже придется менять. Кроме того, ООО должно находиться в этом помещении не просто так, а на основании договора аренды или безвозмездного пользования. Причем, если недвижимость предоставлена безвозмездно, то у общества с ограниченной ответственностью возникает внереализационный доход, который облагается налогом. Иногда учредитель может внести собственную недвижимость в качестве взноса в уставный капитал, однако целесообразность такого варианта надо тщательно обдумать.
3. Зарегистрировать ООО в жилом помещении по прописке руководителя или учредителя. Здесь необходимо получить согласие собственника и всех проживающих в жилье. Определенный минус этого варианта (особенно, если это не просто дом, а квартира) – указание личного адреса в доступных всем сведениям ЕГРЮЛ, что некоторыми будущими партнерами воспринимается негативно.
4. Оплатить услугу юридического адреса с почтово-секретарским обслуживанием. Этот вариант достаточно рисковый, потому что нарушает буквальное требование ГК РФ о нахождении по юридическому адресу руководителя ООО. По сути, такой покупной адрес всего лишь создает видимость нахождения организации. Риски будут ниже, если по этому адресу есть стационарный телефон, где звонки от имени общества принимает наемный секретарь, а корреспонденция принимается, как полагается. Некоторые покупные адреса даже гарантируют предоставление помещения на короткий срок – для встречи с партнерами на переговорах или для проведения налоговой проверки. Соответственно, выбирая юридический адрес без реального нахождения по нему руководителя общества, надо заранее обговорить все эти важные нюансы.

Каковы трудозатраты владельца офисного помещения?

Трудозатраты владельца офисных помещений обычно даже ниже, чем у владельца квартиры, сдаваемой в аренду, а ежемесячный доход защищен значительно лучше. Основные хлопоты инвестора – это поиск арендатора, заключение договора аренды помещения и контроль за платежами. В случае участия в коллективных сделках все юридические, финансовые и операционные вопросы берет на себя инвестиционная платформа, обеспечивая инвестору пассивный доход. Арендаторы офисов – это бизнес, а не физические лица. Платежеспособность даже небольшой компании, как правило, выше, чем у частных лиц, арендующих квартиру. А договор аренды с юридическим лицом дает собственнику обычно более высокую защиту, чем договор аренды квартиры или апартаментов. Условия аренды офисов обычно учитывают штрафные санкции за досрочное расторжение, обязательную ежегодную индексацию, всевозможные штрафы и пени за неисполнение обязательств и чаще всего заключаются на 3, 5 или даже 10 лет. В то время как подавляющее большинство договоров аренды жилья имеют намного более мягкие условия, заключаются на 11 месяцев и практически никогда не регистрируются.

Всеми хозяйственными вопросами, содержанием здания, занимается специализированная управляющая компания. Её сотрудников мы видим при входе, именно они на ресепшене проверяют паспорта и выписывают пропуска.

УК занимается всеми вопросами, связанными с обеспечением жизнедеятельности бизнес-центра: обслуживает общие пространства офиса, инженерные сети, парковку, занимается мелким ремонтом, уборкой, обеспечением арендаторов всем необходимым. Её услуги, как правило, оплачивают собственник офиса или арендатор. Не должен собственник офиса заботиться и о ремонте и покупке мебели для офисных пространств – всё это, как правило, берёт на себя арендатор. Однако для частного инвестора, покупающего совсем небольшой офис скорее всего придется как минимум сделать чистовую отделку. Но все зависит от договоренностей с арендатором.

Надо договариваться

Максим Попов, совладелец гастрономической улицы strEAT, является одновременно и арендатором (снимает помещение на территории мебельного центра ROOMER на Автозаводской), и арендодателем. «Решать проблемы, сложившиеся в нынешней ситуации, за счет одной группы бизнесменов или одного направления бизнеса — неправильно, — убежден Максим Попов. — Сомневаюсь, что те, кто не дает скидок по аренде, не дает их потому, что просто не хочется. Скорее всего у арендодателей тоже есть обязательства перед своими партнерами, государством и другими контрагентами в виде налогов и выплат. Нам в итоге удалоcь после долгих переговоров с арендодателем прийти к общему решению. Так как гастрономическая улица strEAT является якорным арендатором, нам пошли навстречу и сделали предложение, которое не совсем соответствовало нашим ожиданиям, но тем не менее и за него мы благодарны».

«Я нахожусь по обе стороны баррикад: где-то арендую, а где-то — сдаю в аренду. Поверьте, односторонний подход и лоббирование интересов одних за счет других не приведет ни к чему хорошему. Скорее это будет означать резкий спад интереса к инвестированию в коммерческую недвижимость, часть активов отойдет банкам. Массовый исход арендаторов, который станет реальным при условии бесплатного одностороннего выхода из договора аренды, вызовет коллапс в отрасли и отбросит ее назад, в 1990-е»Индира Шафикова,
управляющий партнер Redstone.property

В диалоге всегда участвуют две стороны — без этого никак. Понятно, что обе стороны не могут быть довольны на 100%, но приблизить результат к желаемому вполне реально, полагает Максим Попов.

С ним согласен и Игорь Бухаров: «Государство отменить арендную плату не может, поэтому решение проблемы — добрая воля двух договаривающихся сторон».

«Единым щитом, который должен поддержать весь бизнес, является государство: не зря же мы платим налоги. Разрывать отношения в одностороннем порядке, если это не предусмотрено договором, как минимум некорректно».Максим Попов,
совладелец гастрономической улицы strEAT

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

• паспорт будущего арендатора;
• государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
• заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
• иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.