Кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении

Всегда ли арендодатель несет ответственность за пожарную безопасность

Если помещение эксплуатируется с нарушением правил пожарной безопасности, то ответственность за это несет в том числе его собственник (ч. 1 ст. 38 Закона о пожарной безопасности).

При передаче помещения в аренду вы в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ можете согласовать условие об обязанностях арендатора соблюдать требования пожарной безопасности. Это позволит вам снизить:

затраты (например, на замену электропроводки, приобретение огнетушителей);
риск привлечения вашей организации к гражданско-правовой ответственности, если в результате пожара в арендованном помещении будет причинен вред имуществу арендатора или третьих лиц.

Однако такое условие договора не освободит вас от административной ответственности (штрафа) за нарушение правил пожарной безопасности. Это подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ВС РФ от 16.09.2014 по делу N 304-АД14-334, А46-12275/2013).

Когда требуется разрешение пожарников

Условно обязательным считается выдача разрешения в случае:

открытия предприятий некоммерческой деятельности, к которым применяются особые требования пожарной безопасности. Это гостиницы, развлекательные центры, кинотеатры;
получения лицензий на определенный вид хозяйственной деятельности в рамках прохождения пожарной экспертизы соответствия помещений нормам ПБ;
открытия спора на выплату страхового возмещения при условии, что договор имущественного страхования составлен с обязательным пунктом о соблюдении пожарных норм на объекте;
регистрации и аккредитации лечебных заведения, диагностических и клинических лабораторий. Проводится с определенной периодичностью и требует обязательной экспертизы;
проведения ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия с целью подтверждения их безопасности для дальнейшей эксплуатации и устойчивости к пожарам.

Заявку часто подают собственники объектов недвижимости с целью подтверждения безопасности эксплуатации передаваемого в аренду помещения. В свою очередь арендатор также может подать заявление о выдаче заключения пожарников для оспаривания в суде моментов о состоянии передаваемого арендодателю помещения.

Предусмотрено 4 формы оценки соответствия помещений нормам МБ:

Заключение МЧС о соответствии здания или отдельного помещения нормам ПБ. Выдается только после полного обследования заявленного объекта и проверки технической документации на него. Документ необходим при получении лицензии на ведение хозяйственной деятельности.
Заключение экспертизы. Выдается получившими лицензию МЧС экспертными организациями. Документ содержит по пунктам расписанные ответы на заранее заявленные вопросы о состоянии помещения. Этот вид заключения используется для споров в суде.
Заключение пожарного аудита. Выдается экспертной организацией после независимой проверки. Документ содержит выводы о соответствии объекта нормам ПБ и расчеты, сделанные при экспертизе.
Акт соответствия систем защиты. Выдается после плановой проверки системы сигнализации.

Соглашение между арендатором и арендодателем по ответственности за пожарную безопасность

Определяя, кто несет ответственность за пожарную безопасность, — арендатор или арендодатель, надо указать обязанности сторон. В соглашении записывают, что собственник предоставляет здание, соответствующее требованиям ПБ, с учетом осуществляемого вида работ.

Надо выяснить, какой вид работ будет осуществляться в арендуемом помещении. При составлении соглашения о передаче площади в аренду перечисляют имеющиеся несоответствия требованиям ПБ.

Учитывают наличие:

путей эвакуации;
средств звукового и светового оповещения рабочих;
запасных выходов;
установок, чтобы тушить огонь.

Договор аренды и надлежащая ответственность

По договору собственник здания предоставляет арендатору помещение для использования за оговоренную стоимость. Собственник передает съемщику объект в состоянии, которое должно соответствовать положениям контракта. Съемщик должен содержать в надлежащем состоянии здание и оборудование, расположенное в нем, делать за свои деньги ремонт и платить за уборку, если не указывается другое условие в договоре аренды.

По правилам об урегулировании аспектов ПБ наказание за невыполнение пунктов ПБ понесут и владелец недвижимости, и съемщик. Директор организации должен:

следить за выполнением правил ПБ;
выполнять указания инспектора пожарной охраны;
проводить мероприятия, обеспечивающие ПБ;
контролировать работоспособность приборов;
осуществлять техосмотр оборудования.

Когда собственник заключает договор со съемщиком, то владелец передает документы по ПБ съемщику. Арендодатель обязан отвечать за ПБ сооружения. Съемщик отвечает за помещение. Стороны должны самостоятельно в контракте назначить, кто понесет ответственность.

На кого ложиться ответственность за пожарную безопасность арендуемого помещения?

До того, как взять в аренду нежилое помещение, важно оценить все возможные риски, а также установить в каком объеме законодательно и в силу договора каждая сторона их понесет. Данная оценка положительно повлияет на дальнейшее взаимодействие сторон договора, а также поможет избежать возможные споры об ответственности

Юристы ЮБ «Аргументъ» рекомендуют осмотреть помещение на предмет возможных нарушений до того, как брать его в аренду. Большое число недостатков, которое впоследствии могут стать причиной наложения штрафов, возможно выявить, проведя визуальный осмотр.

Юристы советуют арендатору обращать внимание на датчики дыма, наличие или отсутствие пожарной сигнализации, исправность проводки и другие характеристики помещения. Разумно будет затребовать у собственника документы на здание, чтобы определить категорию здания и, соответственно, определить требования в данной сфере и ее безопасности

Вопрос-ответ: Ответственность за пожарную безопасность помещений

31 июля 2018 года

ВОПРОС:

Является ли ответственным за пожарную безопасность помещений только арендодатель или можно оформить ответственность и на арендатора?

Ответ:

По общему правилу за пожарную безопасность в арендуемом помещении отвечают и арендатор, и арендодатель. К административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности могут привлечь любого из них, поскольку оба являются ответственными за невыполнение или ненадлежащее выполнение этих требований в силу закона.На арендатора можно возложить обязанность по обеспечению пожарной безопасности. Для этого надо предусмотреть соответствующее условие в договоре аренды. Однако и в этом случае сохранится риск того, что арендодателю придется заплатить административный штраф. Полностью исключить ответственность арендодателя нельзя.

1. Всегда ли арендодатель несет ответственность за пожарную безопасность

затраты (например, на замену электропроводки, приобретение огнетушителей);
риск привлечения вашей организации к гражданско-правовой ответственности, если в результате пожара в арендованном помещении будет причинен вред имуществу арендатора или третьих лиц.

2. Несет ли арендатор ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении

Арендатор является лицом, ответственным за соблюдение требований пожарной безопасности в силу ч. 1 ст. 38 Закона о пожарной безопасности. Поэтому его так же, как и арендодателя, могут привлечь к ответственности за нарушение указанных требований.

В законе нет указания на то, в каком случае следует привлечь к ответственности арендодателя, а в каком — арендатора. При этом ч. 1 ст. 38 Закона о пожарной безопасности не исключает возможности наказать и того, и другого.

Можно предположить, что если в договоре распределены обязанности по обеспечению правил пожарной безопасности, к ответственности за их нарушение должно быть привлечено лицо, которое не выполнило свою обязанность.

Если такое условие не согласовано, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендодателя, так и на арендатора. Все будет зависеть от того, чье действие (бездействие) образует состав административного правонарушения.

Арендатору лучше всего вопрос о пожарной безопасности поднять до заключения договора аренды и приемки помещений

Важно понимать, есть ли нарушения пожарной безопасности на объекте, в котором они расположены, и какие меры нужно принять для устранения нарушений. Если выяснится, что нарушения есть, рекомендуем выбрать наиболее приемлемый для вас вариант:

самостоятельно устраните выявленные нарушения после заключения договора;
согласуйте условие об обязанности арендодателя их устранить;
откажитесь от заключения договора аренды этого помещения.

В ваших интересах принять на себя обязанность по обеспечению пожарной безопасности только в отношении мероприятий режимного характера (например, обеспечить наличие планов эвакуации). Мероприятия капитального характера рекомендуем возложить на арендодателя.

МЧС России также рекомендует перед заключением договора аренды проконсультироваться в органе ФГПН по вопросу пригодности данного помещения для осуществления конкретного вида предпринимательской деятельности (п. 2 подраздела 1.3 Докладов, утвержденных МЧС России 16.10.2017).

На кого ложится ответственность за пожарную безопасность арендуемого помещения?

Необходимо знать, кто несет ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении и на кого ложится вина за несоблюдение норм Законов:

о противопожарной защите;
о требованиях противопожарной безопасности;
об оснащении объектов оборудованием для устранения огня;
о правилах ПБ.

Вопрос о том, кто несет ответственность, может решить суд вне зависимости от того, какая норма ответственности предполагалась по соглашению, которое было подписано между собственником и съемщиком помещения. Часто суды назначают виновным собственника объекта, хотя по соглашению ПБ обеспечивает съемщик.

Так собственник здания отвечает за отсутствие:

требуемого по нормам ПБ расстояния между домами;
устройств противопожарной защиты;
капитального ремонта;
пожарных лестниц;
запасных выходов;
средств оповещения людей о пожаре;
приборов автоматического тушения огня.

Арендатор понесет наказание:

за отсутствие исправных огнетушителей и плана эвакуации работников;
за преграждение запасных выходов;
за отсутствие огнетушителей;
за отсутствие плана эвакуации сотрудников в случае чрезвычайной ситуации;
за неправильное размещение тары.

При вынесении постановления судебная инстанция руководствуется тем, чьи действия привели к нарушению ПБ. Если пожарная инспекция считает, что меры ПБ — обязанность арендодателя, то суд будет также учитывать положения соглашения и его пункты по распределению ответственности за обеспечение безопасности.

Судебная инстанция выносит свое решение согласно действующему законодательству, с учетом всех нюансов и положений контракта, который необходимо заключить между владельцем здания и съемщиком помещения, расположенного в этом сооружении.

Также судом учитывается соответствие здания степени огнестойкости по СП и наличие системы ППБ на спорном объекте. В судебную инстанцию можно предоставить все имеющиеся документы, которые были выданы на этапе проектирования, строительства и оснащения данного объекта.

Судебные органы будут рассматривать документы, справки, отчеты, предоставленные обеими сторонами этого конфликта. Затем будет вынесено объективное решение по данному вопросу. Стороны, которые остались недовольны решением судебной инстанции, имеют право на его обжалование в течение 10 дней в вышестоящем судебном органе.

Кто отвечает за пожарную безопасность — арендатор или арендодатель: обязанности, договор аренды, условие

Законы в России не определяют, кто отвечает за пожарную безопасность, — арендатор или арендодатель. При подписании контракта оба субъекта могут сами распределять обязанности обеспечивать ПБ на территории здания.

Нормативные акты по поводу аренды и пожарной безопасности

Закон РФ №69 указывает: ответственность за ПБ возложена на владельцев объектов, на органы власти государственного и местного уровня, а также на лиц, которые получили право использовать помещение, в т. ч. на администрацию учреждений.

Правовые нормы перечисляют лиц, которые отвечают за неисполнение ППБ. К ним относят как собственника, так и съемщика объекта.

Собственник или арендатор отвечает за пожарную безопасность, это в предусмотренном порядке указывают в договоре. Хозяин здания, которое сдается в аренду, должен обеспечить реализацию мер ППБ. Для этого он составляет декларацию ПБ. Владелец объекта отвечает за правдивость справки.

На кого ложится ответственность за пожарную безопасность арендуемого помещения?

о противопожарной защите;
о требованиях противопожарной безопасности;
об оснащении объектов оборудованием для устранения огня;
о правилах ПБ.

Так собственник здания отвечает за отсутствие:

требуемого по нормам ПБ расстояния между домами;
устройств противопожарной защиты;
капитального ремонта;
пожарных лестниц;
запасных выходов;
средств оповещения людей о пожаре;
приборов автоматического тушения огня.

Арендатор понесет наказание:

за отсутствие исправных огнетушителей и плана эвакуации работников;
за преграждение запасных выходов;
за отсутствие огнетушителей;
за отсутствие плана эвакуации сотрудников в случае чрезвычайной ситуации;
за неправильное размещение тары.

Кто по закону несет ответственность за пожарную безопасность

Но тогда возникает вполне логичный вопрос, а есть ли вообще те лица, которые должны нести ответственность за пожарную безопасность? По тому же закону о пожарной безопасности такими лицами являются:

Сами собственники торгового центра;
Ответственные за пожарную безопасность на объекте лица;
Аппарат управления управляющей компанией;
Те лица, которые выдали разрешительную документацию на введение здания в эксплуатацию;
Пожарники, проводящие инспекцию здание и проверку на соответствие его техническим требованиям;
Любые представители власти и местного самоуправления.

Поставщики, которые предоставили для строительства здания некачественный материал, не соответствующий международным стандартам.
Таким образом, получаем, что количество людей, которые могут быть привлечены за нарушение норм пожарной безопасности, много. Но проблемным вопросом является определить реальное виновное лицо. Конечно, бывают ситуации и трагедии, когда определить само виновное лицо реально просто. Но их очень мало. Зачастую виновных лиц множество, и как показывает последняя трагедия, все взаимосвязано. Одни спроектировали неправильное здание, другие — не обращали внимания на поломки в электричестве, другие просто брали на работу таких людей, кто по логике вообще не мог отвечать за пожарную безопасность. И получается замкнутый круг: или сажать всех, привлекая к ответственности, или находить «козла отпущения».

Есть ли пожарный режим в торговых центрах?

Что такое пожарный режим? Это режим, в соответствие с которым регулярно в торговых центрах проходят учебные мероприятия по эвакуации.

Частота таких мероприятий должны быть не реже 1 раза в полгода.

Чаще допускается. При этом – это не добровольное решение самих управленцев ТЦ: хочет проводит, а хочет нет. Это правило, выполнение которого строго обязательно.
К сожалению, трудно встретить такие мероприятия в ТЦ в обычное время года. Нет прецедента, нет и проверки.

После трагедии в Кемерово все начали выполнять такой режим, заполнять журналы проверок и т.д. Но если углубиться в проблему, то выясниться, что ранее такие журналы заполнялись для галочки, а фактически никто не предпринимал никаких действий.
Но возникает вполне логичный вопрос, который волнует всех граждан России: реально ли, что до открытия магазина и после него никто не проверяет торговый центр на пожарную безопасность?
Это абсолютно не так:

до того момента, как будет введено в эксплуатацию здание и его примет заказчик, до тех пор, пока будет открыт сам центр и в нем появится первый посетитель, оно должно в обязательно порядке быть проинспектировано пожарником и в случае выявления нарушений, ни в коем случае не открыто.

Должно быть выдано разрешение на открытие и ввод в эксплуатацию.
Если верить официальной информации, то в «Зимней вишней» пожарниками были выявлены нарушения. Но только в процессе работы такого торгового центра менялись собственники и арендаторы различных магазинов, поэтому периодически предъявлять повторные претензии было невозможно. И это несовершенство действующего законодательства.
В результате выходит ситуация, когда самих законов, нормативов и стандартов множество, но вот приводить их в действие, нет желающих. Есть проектировщики, которые по заказу делают бюджетную смету, есть строители, использующие некачественные материалы, есть пожарники, закрывающие глаза на нарушения, и, в конце концов, есть сам заказчик здания, которому все равно как оно построено. Для него главное прибыль, а не безопасность.

Пожарный алгоритм

Контроль системы пожарной безопасности здания осуществляется круглосуточно семь дней в неделю. При обнаружении пожара (активация двух и более датчиков пожарной сигнализации, ручного пожарного извещателя или сигнализатора протока жидкости системы автоматического пожаротушения) в здании автоматически активируется следующий пожарный алгоритм:

— По системе оповещения здания звучит предупреждающее сообщение о чрезвычайной ситуации.

— Огнезадерживающие клапаны систем приточно-вытяжной вентиляции автоматически закрываются, чтобы изолировать зону возгорания.

Приточно-вытяжные установки выключаются, чтобы минимизировать распространение дыма.

— На всех лестницах включается подпор воздуха, чтобы не допустить распространения дыма.

— Клапаны систем противодымной вентиляции автоматически открываются, включаются системы дымоудаления и подпора воздуха, чтобы не допустить распространение дыма.

— Лифты возвращаются на посадочный этаж и остаются там с открытыми дверями.

— Двери эвакуационных выходов 1-ого этажа разблокируются.

Контактные телефоны в случае чрезвычайной ситуации

112 — Единый номер экстренной помощи Министерства по чрезвычайным ситуациям РФ 103, 03 — Экстренная медицинская помощь

Служба безопасности здания (экстренный вызов)

Управляющая компания

Лестницы — эвакуационные пути

Эвакуация сотрудников Арендатора с каждого этажа здания на улицу должна осуществляться через две эвакуационные лестницы здания. Все эвакуационные входы обозначены соответствующими указателями.

Оставлять на лестницах бытовой и строительный мусор категорически запрещается.

В случае возникновения аварийных ситуаций, обнаружении каких-либо подозрительных людей или предметов, странных обстоятельств и прочего, касающегося безопасности, немедленно звоните в управляющую компанию по телефону (495) 221-70-37 в течение рабочего дня, а после 18:00 ваш звонок поступит в службу безопасности. В случае чрезвычайной ситуации вы также можете набрать номер круглосуточного поста службы безопасности: (495) 221-50-09.

Арендаторы не должны осуществлять в офисных помещениях, местах общего пользования и на территории каких-либо действий, которые создадут опасность людям или имуществу, или причинят вред бизнес-центру.

В случае причинения ущерба зданию/территории/инженерным системам, иному имуществу, управляющая компания фиксирует фактические обстоятельства происшедшего, при необходимости вызывает представителей правоохранительных органов.

Описание противопожарных систем здания

Система противодымной вентиляции

Отдельными системами дымоудаления и подпора воздуха при пожаре оборудованы зоны подземной парковки, столовой, эвакуационные пути.

Предусмотрены 2 (две) точки подсоединения арендаторов к системе дымоудаления из помещений офисов на этаже, а также 2 (две) точки подсоединения арендаторов к системе дымоудаления из коридоров офисов на этаже.

Автоматическая система пожарной сигнализации

Система полностью смонтирована в местах общего пользования и других зонах, принадлежащих Арендодателю (не арендуемых).

В объеме подготовки помещений Арендодателем в состоянии «под чистовую отделку» («shell & core») выполняется установка ручных и дымовых пожарных извещателей в общественных помещениях и по этажам согласно проектной документации. Зона паркинга оборудуется дымовыми адресными пожарными извещателями.

Система оповещения и управления эвакуацией

Система построена по зональному принципу. Для каждого надземного этажа предусмотрена своя зона оповещения и эвакуации. Алгоритм автоматического оповещения обеспечивает раздельную эвакуацию людей с различных этажей здания.

Автоматическая система пожаротушения

На каждом этаже также предусмотрена система внутреннего противопожарного водопровода, включающая установку 4 (четырех) противопожарных кранов для защиты всех помещений.

На типовых этажах предусмотрена автоматическая установка спринклерного пожаротушения, включая центральное оборудование, коммуникации и окончательную разводку для мест общего пользования и других зон, принадлежащих Арендодателю (не арендуемых), а также разводку по этажу, минимально необходимую в соответствии требованиями и нормами СНиП.

Арендатор при необходимости самостоятельно и за свой счет устанавливает системы газового пожаротушения в помещения для серверного оборудования и за свой счет производит их обслуживание и интеграцию в общедомовую систему.

Для подземного паркинга установлена автоматическая система спринклерного и дренчерного пожаротушения.

Вопрос-ответ: Ответственность за пожарную безопасность помещений

31 июля 2018 года

ВОПРОС:

Ответ:

1. Всегда ли арендодатель несет ответственность за пожарную безопасность

затраты (например, на замену электропроводки, приобретение огнетушителей);
риск привлечения вашей организации к гражданско-правовой ответственности, если в результате пожара в арендованном помещении будет причинен вред имуществу арендатора или третьих лиц.

2. Несет ли арендатор ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении

2.1. Как арендатору обезопасить себя от ответственности за нарушение требований пожарной безопасности

самостоятельно устраните выявленные нарушения после заключения договора;
согласуйте условие об обязанности арендодателя их устранить;
откажитесь от заключения договора аренды этого помещения.

Что можно предложить

Сложность же контроля заключается в том, что многие арендодатели плохо понимают ситуацию в стране, где уже давно действуют законы, касающиеся противопожарной безопасности и обстановки. А нарушение закона влечет за собой не только штрафные санкции. Если в последующей проверке со стороны инспекторов будут обнаружены нарушения правил ПБ, то у последних есть право закрыть действующее предприятие. А это уже касается не только арендодателя.

Поэтому важно чтобы оба предпринимателя поняли одну истину. Неважно, кто будет отвечать за противопожарную безопасность: арендатор или арендодатель, в любом случае в конечном итоге пострадают оба

Один отделается штрафом, другой просто может потерять доход от закрытого предприятия. Поэтому лучше всего на самом начальном этапе сотрудничества сразу определиться, кто понесет ответственность арендатор за противопожарную безопасность или арендодатель.

Прописанная в договоре ответственность даст возможность избежать спорных ситуаций. Из опыта большинства бизнесменов можно сделать заключение, что сегодня арендодатели сдают помещения или территории, готовые к полной эксплуатации. То есть монтируется сигнализация, приобретаются огнетушащие приборы, проводятся пожарные водопроводы и прочее. То есть объект полностью готов к проверкам со стороны инспекторов Госпожнадзора.

А вот в процессе эксплуатации объекта за противопожарную безопасность уже отвечает арендатор. Это его обязанность. Поэтому он должен по описи принять средства и пожарный инвентарь, которые есть в наличии. Это правильный подход, потому что собственнику будет сложно контролировать противопожарную обстановку. А предприниматель, взявший помещение или здание в аренду, всегда находится на объекте. А значит, и карты ему в руки. Но это нужно обязательно зафиксировать.

За монтаж сигнализации и приобретение огнетушителей пусть отвечает собственник недвижимости

Но хотелось бы добавить, что к ответственности арендатора за пожарную безопасность в договоре приплюсовывается и все остальные «радости»:

проведение инструктажей;
ведение журнала учета первичных средств пожаротушения;
проведение ремонта, испытания, перезарядки и освидетельствования огнетушителей;
встречи с пожарными инспекторами;
содержание сигнализации в исправном состоянии.

Понятно, что первый пункт обязателен и необходим для арендатора в любом случае. Остальное – это бремя, которое лежит неприятным грузом. Поэтому и возникают сложности с арендой помещения, если владелец недвижимости не хочет брать на себя ответственность за пожаробезопасность.

За эксплуатацию систем и средств пожаротушения пусть отвечает арендатор

Получение заключения

За разрешением от пожарников на право эксплуатации помещения может обратиться:

собственник или арендатор;
юридические лица или индивидуальные предприниматели, чья деятельность подпадает под лицензирование.

Заявление на получение разрешения пожарников подается в подразделение МЧС по месту регистрации объекта. К нему прилагаются:

документы, подтверждающие право собственности, или договор аренды;
проектно-техническая документация на объект;
проектно-техническая документация на системы противопожарной защиты;
внутренние нормативные акты, регулирующие противопожарный режим на предприятии;
документы и допуски Госстройнадзора на дополнительные строительные работы и перепланировку.

Перед выдачей разрешения проводится проверка. Сначала проверяют поданный пакет документов. Затем – выездная экспертиза. При открытии бизнеса на момент выдачи первичного разрешения от пожарников должны быть:

система пожарной автоматики с подтверждающими ее происхождение эксплуатационными документами и акт пусконаладки;
работающая система связи;
электрооборудование, соответствующее нормам пожарной безопасности;
огнетушители;
разработанные планы и схемы эвакуации.

Эксперты фиксируют наличие свободных путей эвакуации, отсутствие в конструкции материалов отделки из горючих составов, соответствие противопожарных разрывов установленным нормам.

Проверка документов и выездные мероприятия проводятся в течение 30 дней после подачи заявления. Данные экспертизы, а также сведения о выданном разрешении фиксируются в базе данных МЧС.