Арендаторы не платят аренду

Вариант N 1. Имущество передали по договору безвозмездного пользования (ссуды)

Как следует из названия самого договора безвозмездного пользования, имущество по нему можно передать своему партнеру на временное пользование бесплатно. Причем заключить такой контракт разрешается на любой срок или даже бессрочно, законодательство никакого запрета не устанавливает (п. 2 ст. 689 и п. 2 ст. 610 ГК РФ). Но по кругу лиц, которым разрешено передавать объект в ссуду, есть ограничения, установленные п. 2 ст. 690 ГК РФ. Так, коммерческая фирма не может передавать имущество в безвозмездное пользование своему руководителю, а также учредителям

При этом неважно, какими лицами являются собственники: физическими или юридическими. Запрет действует на всех

Значит, ваша фирма на УСН может передать имущество в ссуду только фирмам, которые не участвуют в ее капитале. Или физлицу либо бизнесмену, который не является ее руководителем или учредителем. А вот если вы предприниматель на «упрощенке», то можете передать имущество в безвозмездное пользование любому гражданину или бизнесмену. А также той фирме, в которой, например, являетесь учредителем.

На заметку. Коммерческая фирма не может передать по договору ссуды имущество своему руководителю и учредителям (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Теперь о последствиях договора ссуды. Несмотря на то что плата по договору не устанавливается, для того, кто это имущество получает, сделка не является однозначно выгодной. Дело в том, что у получателя возникает доход в размере рыночной цены аренды за аналогичное имущество (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ). Поскольку считается, что у него появляется выгода от того, что он пользуется объектом бесплатно (Письма Минфина России от 25.08.2014 N 03-11-11/42295 и от 03.02.2014 N 03-11-11/4042). Соответственно, если такой доход не будет показан, налоговики сами посчитают его и доначислят единый налог при УСН. Оспорить такое решение контролеров не удастся даже в суде. Так как по этому вопросу на данный момент сложилась положительная судебная практика в пользу налоговых инспекторов (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2015 N А60-52450/2014 и п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98).

Суть вопроса. Получателю имущества по договору безвозмездного пользования (ссуды) следует при налогообложении отразить доход в размере рыночной стоимости аренды аналогичного имущества (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ).

Что касается самой рыночной цены аренды, то подтвердить ее арендатор вправе справкой, составленной самостоятельно. Оформить такую справку можно на основании информации об аренде за аналогичное имущество (п. 9 ст. 105.7 НК РФ). Эту информацию можно взять из СМИ или из других договоров аренды с прочими фирмами и бизнесменами. Но, чтобы избежать споров с налоговиками, лучше за расчетом рыночной цены обратиться к независимому оценщику. И уже на основании его заключения отразить доход от безвозмездного пользования имуществом.

Когда именно отражать доход в налоговом учете, законодательством не разъяснено. Если был заключен договор ссуды на определенный срок, можно сразу же на дату получения имущества (когда был составлен акт приема-передачи) учесть доход в размере рыночной цены аренды за весь период (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Или же отражайте доход ежемесячно либо на конец каждого отчетного периода, если срок договора безвозмездного пользования не известен.

Обратите внимание! Рыночную цену аренды можно посчитать самостоятельно. Но лучше для этого обратиться к специалисту — независимому оценщику

Пример. Отражение в бухгалтерском и налоговом учете при УСН имущества, полученного в безвозмездное пользование (ссуду)

ООО «Весна» применяет «упрощенку». 14 сентября 2015 г. фирма получила в безвозмездное пользование по акту приема-передачи от своего учредителя оборудование стоимостью 600 000 руб. По данным независимого оценщика, аренда аналогичного имущества стоит 30 000 руб. в месяц. Посмотрим, как бухгалтер ООО «Весна» отразила получение оборудования в бухгалтерском и налоговом учете. В бухучете бухгалтер поставила имущество за баланс проводкой:

14 сентября:

Дебет 001

600 000 руб. — принято к учету оборудование по договору безвозмездного пользования (на основании акта приема-передачи).

В налоговом учете бухгалтер признала доход от безвозмездного пользования оборудованием 30 сентября в размере рыночной цены аренды — 30 000 руб. И отразила эту величину в графе 4 книги учета так, как показано ниже.

Какие требуются документы?

Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:

• правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
• паспорта обоих участников сделки;
• если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
• если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.

Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.

Особенности соглашения

Наиболее часто составляются такие контракты в отношении разных объектов недвижимости. Аренда офиса может предлагаться на безвозмездной основе между контрагентами.

К нюансам составления такого договора относится:

• непосредственно в тексте указывается на безвозмездный характер сотрудничества;
• обязательно вписываются правила, на основании которых будут в будущем разрешаться разные конфликтные ситуации при их возникновении по различным причинам;
• особенно много внимания уделяется описанию предмета сделки, который может быть представлен недвижимостью, автомобилем, оборудованием или другими элементами;
• указывается срок действия договора, так как если эта информация отсутствует, то считается, что соглашение подписано на год;
• если срок действия превышает 1 год, то регистрируется договор в Росреестре.

Стороны должны самостоятельно обдумать, какие другие важные сведения вносятся в договор. Непременно приводятся основания, на которых будет расторгнута аренда на безвозмездной основе.

Объекты соглашения

Безвозмездная аренда может использоваться при передаче в пользование разного имущества. Наиболее часто процесс выполняется в отношении следующих объектов:

• Объекты недвижимости. Они могут быть жилыми или нежилыми. За использование помещения арендатор не перечисляет арендные платежи владельцу, но при этом он обязан проводить ремонтные работы, оплачивать коммунальные услуги, а также заниматься содержанием комнат.
• Безвозмездная аренда оборудования. Она используется крупными компаниями, нуждающимися в разных агрегатах для работы. В качестве арендодателей могут выступать крупные компании, причем нередко арендатор в будущем обязуется выкупить оборудование.
• Безвозмездная аренда автомобиля. Обычно заключается контракт между физлицами, которые являются родственниками или близкими друзьями. За счет использования такого документа любой гражданин может воспользоваться машиной другого человека для разных целей. Хотя он не должен уплачивать арендные платежи, у него все равно возникают определенные обязательства. Он должен заниматься ремонтом, покупкой страховки и обслуживанием автомобиля.

Составляться договор может между физлицами и разными компаниями.

Может ли в договоре аренды недвижимого имущества с автоматической пролонгацией установлена индексация арендной платы

Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Сроки внесения арендной платы

Стороны в договоре аренды самостоятельно могут определить периодичность внесения арендной платы, несмотря на то, какую форму платы они выбрали.

Например, если договор аренды заключен на непродолжительный срок, то можно установить размер арендной платы за весь срок действия договора.  Такой вариант будет считаться однократным внесением арендной платы.  

Примеры формулировки условия:

«Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за весь срок аренды и уплачивается в течение 5 (пяти) дней после окончания срока аренды».

«В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский). Услуга должна быть оказана не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора».

Но зачастую в договоре устанавливается периодический порядок внесения арендной платы. То есть арендатор вносит плату равными частями через одинаковый промежуток времени.

Примеры формулировки условия:

«Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в течение ___ (_______) дней после наступления отчетного месяца. Ежемесячный платеж составляет ____________ (_____________________) рублей».

Если сторонами предусмотрено  периодическое внесение арендной платы, то необходимо согласовать срок для каждого периода аренды.

В договоре можно предусмотреть следующие сроки:

• предварительная оплата (до начала, в начале периода аренды);
• аванс и доплата (часть оплаты за аренду до начала аренды, и часть после окончания);
• отсрочка (оплата вносится после окончания периода аренды).

Срок оплаты должен быть конкретно определен:

• календарной датой;
• событием, которое неизбежно наступит;
• истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.

В некоторых случаях сроки внесения арендной платы устанавливаются нормативным актом, например, при аренде федерального имущества.

Или в другом случае, когда срок арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры.

Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету.

Нарушение сроков внесения арендной платы

Последствия нарушения сроков арендной платы:

1. В соответствии со статьей 619 ГК РФ, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Таким образом досрочно расторгнуть можно договор, если арендатор либо совсем не вносил арендную плату или вносил ее с просрочкой. Такое нарушение признается существенным нарушением условий договора.

Но при неполной оплате основание о расторжении договора не применяется.

 2. Также если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

3. Арендодатель вправе использовать и иные меры воздействия на арендатора-нарушителя. Например, удерживать оборудование, принадлежащее арендатору, которое осталось в арендуемом помещении после прекращения договора аренды.

4. Арендодатель вправе требовать от должника оплатить неустойку (оплата процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения действия договора аренды до возврата арендодателю имущества).

Подробнее о том, что делать, если арендатор не вносит арендную плату, и как избежать рисков арендодателю, читайте в этой статье.

Досрочное внесение арендной платы

Согласно п. 5 статьи 614 ГК РФ:

«Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд».

Но эта норма диспозитивна, поэтому в договоре можно предусмотреть иные условия досрочного внесения арендной платы, даже если арендатор не нарушал условие оплаты.

Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно

При наличии договора арендодатель может:

• без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
• запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
• в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
• согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Арендатор не платит, но продолжает пользоваться помещением

Условия взаимоотношения обеих сторон подробно описаны в заключенном договоре аренды. Как правило, в нем указаны конкретные сроки оплаты и сумма. Часто она состоит из двух частей: постоянного фиксированного платежа и изменяемой части, являющейся оплатой коммунальных и других дополнительных услуг. Именно вторую часть часто не оплачивают недобросовестные компании.

Важно правильно и вовремя начать действовать, чтобы не потерять свою законную прибыль. В случае возникновения задолженности, при условии, что арендатор продолжает использовать помещение, необходимо составить и оправить письменную претензию арендатору

Это действие поможет вам в случае, если дело дойдет до расторжения договора через суд, значительно сократить время принятия решения. С другой стороны, подобные действия продемонстрируют, что вы настроены серьезно, а значит тянуть со сроками дальше у второй стороны не получится. В своем ответе компания, снявшая у вас площадь, должна указать конкретную дату погашения долга. После этого конфликт может быть исчерпан.

Если же долг так и не будет оплачен, то арендодатель может выгнать арендатора, прибегнув к одному из законных способов:

• Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Наиболее простой способ, который возможно применить, только если он был заранее прописан в договоре. Часто в этом пункте дополнительно указываются обстоятельства и ситуации, при которых такое решение становится возможным.
• Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае владелец помещения направляет своему клиенту письменное предложение о расторжении взаимоотношений с указанием предлагаемых сроков. Его можно включить в первоначально отправленную претензию по поводу задержки оплаты аренды.
• Обращение в суд с просьбой расторгнуть договор. До обращения необходимо попытаться урегулировать спор одни из предложенных выше способов. По закону обратиться с подобным иском возможно только после задержки оплаты более 2 раз подряд. Однако при заключении договора вы можете указать и другие обстоятельства для расторжения, а в судебном иске сослаться на них.

В некоторых случаях даже после решения суда арендатор отказывается покинуть помещение. В такой ситуации стоит обратиться к судебным приставам. Они помогут выселить проигравшего суд и взыскать с него расходы и убытки арендодателя.

Претензия арендатору

Что необходимо указать в претензии:

• наименование сторон (арендодателя и арендатора);
• номер и дату договора, по которому возникла задолженность;
• за какой период накопилась задолженность и ее размер;
• размер неустойки и штрафа, если это предусмотрено в договоре аренды;
• окончательный срок погашения задолженности арендатором.

Куда отправлять претензию

Юрлицам — на их юридический адрес, физлицам — по месту жительства. Если в договоре аренды указывался иной адрес, претензию следует отправить и туда. Чтобы впоследствии доказать факт отправки претензии, она должна быть:

• отправлена заказным письмом с уведомлением о вручении;
• лично отдана арендатору либо его уполномоченному представителю под подпись о вручении на втором экземпляре претензии, который остается у арендодателя.

После выставления претензии можно вернуться к устным переговорам с арендатором, фиксируя в документах их итоги. Очень часто получение претензии побуждает арендатора погасить задолженность. Если все же устные переговоры не принесли результат, для взыскания задолженности арендодателю следует обращаться в суд. А все выполненные перед этим действия дадут истцу дополнительные преимущества в суде.

Требование муниципалитета оплатить арендную плату без договора аренды

По общему правилу организация должна осуществлять плату за пользование земельным участком , на котором располагается принадлежащий организации объект недвижимости с момента регистрации права на данный момент. Отсутствие договора аренды не освобождает собственника объекта от внесения платы.

Из материалов дела следует , что земельный участок , занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования , не сформирован и на кадастровый учет не поставлен , поэтому отсутствуют доказательства , что общая площадь участка , как занятого объектами , так и необходимого для их использования , составляет 151914 кв. метров.

Договор аренды без экипажа без арендной платы

Между МУП и ИП заключен договор аренды ТС без экипажа. Арендная плата завышена, в последствии совет депутатов принял решение о утвержденных тарифах на арендную плату для МУП. МУП направило письмо ИП о снижении арендной платы однако он это письмо проигнорировал. Возможно ли подать в суд о признании договора не заключенным в связи с отсутствием соглашения о существенных условиях договора если можно ссылку на практику судов? Не один платеж не платили но акта выполненных работ подписывались.

Добрый вечер!Вы можете обратиться с Претензией (2 экземпляра), главное чтобы на Вашем экземпляре поставили оттиск печати, вх и подпись, если откажется принимать, то можете направить заказным письмом с уведомлением и описью. Если откажут или ответа не будет в течении 10 дней после обращения, то Вы можете обращаться с Заявлением о расторжении договора (Иск) в Суд, госпошлиной не облагается.

Когда арендную плату можно не платить?

Говоря о способах защиты нарушенных прав, ГК РФ предусматривает, в частности, возможность невнесения арендатором оплаты по договору аренды.

В связи с нарушением арендодателем обязательств по договору, арендатор имеет право:

1. Требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы.
2. Не перечислять арендные платежи.

Однако, обращаясь к указанным выше способам самозащиты, следует правильно осознавать условия их применения. В случае неправомерного невнесения арендных платежей полностью или в части, арендодатель может взыскать с арендатора неустойку или убытки.

Таким образом, при выявлении нарушения со стороны контрагента по договору, следует обратиться за получением юридической консультации. Специалист разъяснит возможности применения мер защиты прав.

В случае нахождения спора в суде, арбитражный юрист поможет:

1. Сформировать правовую позицию для защиты.
2. Собрать необходимый перечень доказательств отсутствия вины.
3. Представить интересы в судебном заседании.

Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения. Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.

1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.

2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.

3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.

4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.

5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.

6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.

На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы

Федеральным законом могут быть установлены ставки или предельные размеры арендной платы по договорам, заключаемым без торгов. Например, в случаях, когда орган местного самоуправления передает муниципальный участок в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, он должен взимать плату по ставке, установленной на федеральном уровне. Она равна 0,3 процента кадастровой стоимости участка (п. 5.1ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Нормы федерального закона имеют приоритет по сравнению с правилами, установленными на уровне регионов или муниципальных образований.

Безналичные способы приема арендной платы, документы

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору. Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство. Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).